第九章　房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資

　　判斷題

　　判斷題每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)資本市場(chǎng)中通過私人融資渠道籌措的資金只能來自民營(yíng)企業(yè)。(　)(2014年真題)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益融資。權(quán)益融資、債務(wù)融資的市場(chǎng)渠道有私人市場(chǎng)和公眾市場(chǎng)。私人融資渠道包括私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、國(guó)外投資者、銀行類金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、退休基金。參見教材P285。

　　【習(xí)題】由于商用房地產(chǎn)購(gòu)買者資金更為雄厚，因此相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款，商用房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)更低。(　)(2014年真題)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P308。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。(　)(2013年真題)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。參見教材P301。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。開發(fā)商是否可以獲得抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。參見教材P302。

　　【習(xí)題】金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。規(guī)定權(quán)益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P303。

　　【習(xí)題】按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財(cái)政性資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。實(shí)際上政府及事業(yè)單位不能作保證人，政府的擔(dān)保在法律上沒有效力。參見教材P306。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利。參見教材P289。

　　【習(xí)題】由于REITs投資物業(yè)的類型多種多樣，所以REITs投資者幾乎不會(huì)受到利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理。利率的變化會(huì)給信托的實(shí)際收益帶來?yè)p失，特別是抵押債權(quán)型，因?yàn)樗�的資產(chǎn)主要是由一些長(zhǎng)期固定利率的抵押貸款組成。一般對(duì)于一些短期貸款來說，利率風(fēng)險(xiǎn)非常小。參見教材P324。

　　【習(xí)題】無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資需要承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的收益報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。參見教材P289。

　　【習(xí)題】債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益融資。房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)。參見教材P285。