第六章　經(jīng)濟評價指標與方法

　　判斷題

　　判斷題每題1分。請根據(jù)判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。

　　【習題】對“開發(fā)一持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務分析時，不應計算土地增值稅。(　)(2014年真題)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，繳納土地增值稅。參見教材P175。

　　【習題】現(xiàn)金回報率與投資回報率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。(　)(2014年真題)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)/權益投資數(shù)額。參見教材P201。

　　【習題】計算期較長的房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價宜采用動態(tài)評價指標。(　)(2013年真題)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。動態(tài)評價指標能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目;靜態(tài)評價指標通常在概略評價時采用。參見教材P177。

　　【習題】在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率且有足夠的資金，則應選擇投資額較大的方案。(　)(2013年真題)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。參見教材P209。

　　【習題】房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設投資。(　)

　　『正確答案』 ×

　　『答案解析』本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用。參見教材P172。

　　【習題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時，按5%的預征率預繳增值稅。(　)

　　『正確答案』 ×

　　『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。在收到預收款時，按3%的預征率預繳增值稅。參見教材P174。

　　【習題】財務杠桿的正向作用是指當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借款越多，資本金的收益率越大。(　)

　　『正確答案』 ×

　　『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。只有當項目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，具有正向放大作用。參見教材P178。

　　【習題】當預測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。參見教材P180。

　　【習題】借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。借款償還期是清償能力指標，而投資回收期是盈利能力指標。參見教材P178。

　　【習題】房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售費用屬于總開發(fā)成本，但銷售稅費不屬于成本，直接從銷售收入中扣除，稱為總開發(fā)價值。參見教材P189。

　　【習題】流動比率越低，說明營運資本(即流動資產(chǎn)減流動負債的余額)越多，對債權人而言，其債權越安全。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是流動比率。流動比率越高，營運資本越多，債權就越安全。參見教材P205。

　　【習題】一般來說，通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導致折現(xiàn)率降低。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，但房地產(chǎn)增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關的風險因素發(fā)生變化。參見教材P180。

　　【習題】資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率的計算是利潤總額而非稅后利潤。參見教材P199。

　　【習題】資產(chǎn)負債率屬短期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率屬于長期償債能力指標。參見教材P205。