第八章　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　多項(xiàng)選擇題

　　多項(xiàng)選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;選錯(cuò)或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)中，屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有(　)。(2014年真題)

　　A.建筑安裝工程費(fèi)

　　B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.土地取得費(fèi)

　　E.銷售代理費(fèi)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。參見教材P260。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)論中，應(yīng)主要說(shuō)明項(xiàng)目的(　)。(2014年真題)

　　A.盈利能力

　　B.貸款償還能力

　　C.抗風(fēng)險(xiǎn)能力

　　D.改善就業(yè)能力

　　E.資金平衡能力

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)�？尚行匝芯康慕Y(jié)論，主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的盈利能力、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。參見教材P283。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括(　)。(2013年真題)

　　A.開發(fā)建設(shè)投

　　B.土地增值稅

　　C.借款本金償還

　　D.借款利息支付

　　E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)椴豢紤]融資方案，不考慮資本結(jié)構(gòu)，不考慮錢從哪些途徑來(lái)。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。參見教材P267。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括(　)。

　　A.接受委托

　　B.投資機(jī)會(huì)研究

　　C.初步可行性研究

　　D.詳細(xì)可行性研究

　　E.項(xiàng)目評(píng)估與決策

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段�？尚行匝芯糠譃樗膫�(gè)階段：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估與決策。參見教材P251。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資中其他工程費(fèi)用包括(　)。

　　A.可行性研究費(fèi)

　　B.臨時(shí)用地費(fèi)

　　C.場(chǎng)地平整費(fèi)

　　D.施工執(zhí)照費(fèi)

　　E.竣工圖編制費(fèi)

　　『正確答案』BDE

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。其他工程費(fèi)主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。AC屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見教材P261。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，以下(　)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用。

　　A.折舊費(fèi)

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.工程監(jiān)理費(fèi)

　　D.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　E.無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。2017年修改內(nèi)容，明確了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不屬于開發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用。C屬于其它工程費(fèi)。參見教材P262。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有(　)。

　　A.土地出讓價(jià)款

　　B.征收補(bǔ)償費(fèi)

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

　　E.土地平整費(fèi)

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。選項(xiàng)C屬于房屋開發(fā)費(fèi)，選項(xiàng)DE屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見教材P258～260。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有(　)。

　　A.項(xiàng)目用地

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

　　C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì)

　　D.交通運(yùn)輸條件

　　E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的步驟。選項(xiàng)A為土地資源，選項(xiàng)D為交通資源，選項(xiàng)E為配套資源。選項(xiàng)BC是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。參見教材P255。

　　【習(xí)題】城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括(　)。

　　A.土地出讓金

　　B.土地增值收益

　　C.土地開發(fā)成本

　　D.契稅

　　E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成。D土地購(gòu)置過程中所支付的稅金及相關(guān)費(fèi)用，屬于土地費(fèi)用，但不屬于土地出讓價(jià)款。E屬于房屋開發(fā)費(fèi)。參見教材P259。

　　【習(xí)題】編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制(　)。

　　A.現(xiàn)金流量表

　　B.利潤(rùn)表

　　C.資金使用計(jì)劃

　　D.資金籌措計(jì)劃

　　E.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表�？捎门懦�法，基本報(bào)表一定是在輔助報(bào)表的基礎(chǔ)上最后編出來(lái)的。而投資計(jì)劃與資金籌措屬于輔助報(bào)表，一定在基本報(bào)表之前編出來(lái)，所以可以直接排除ABE。參見教材P277。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有(　)。

　　A.國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策

　　B.地理環(huán)境

　　C.資源情況

　　D.項(xiàng)目開發(fā)方案

　　E.項(xiàng)目投資估算

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機(jī)會(huì)研究是最粗，深度也最淺，主要是為了摸清一些情況和條件。參見教材P251。

　　【習(xí)題】下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有(　)。

　　A.資產(chǎn)負(fù)債表

　　B.投資計(jì)劃與資金籌措表

　　C.借款還本付息估算表

　　D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　E.利潤(rùn)表

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表�；�本報(bào)表有四個(gè)，分別是現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表，注意選項(xiàng)C、D的區(qū)別。參見教材P267。

　　【習(xí)題】在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有(　)。

　　A.基準(zhǔn)收益率

　　B.目標(biāo)收益率

　　C.出租率或空置率

　　D.毛租金收入

　　E.運(yùn)營(yíng)成本

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。AB是評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。參見教材P258。