第十章　物業(yè)資產(chǎn)管理

　　單項(xiàng)選擇題

　　單項(xiàng)選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。

　　【習(xí)題】寫字樓基礎(chǔ)租金主要根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率和(　)來確定。(2014年真題)

　　A.市場(chǎng)租金水平的預(yù)測(cè)值

　　B.業(yè)主可接受的最低租金水平

　　C.市場(chǎng)租金的變化趨勢(shì)

　　D.同類寫字樓的平均租金水平

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平來確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。參見教材P351。

　　【習(xí)題】關(guān)于寫字樓租約中業(yè)主為租戶提供折讓優(yōu)惠的說法，錯(cuò)誤的是(　)。(2014年真題)

　　A.折讓優(yōu)惠是為了吸引潛在租戶

　　B.折讓優(yōu)惠可以使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支

　　C.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)為業(yè)主給租戶的優(yōu)先承租權(quán)

　　D.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)在租約中租金水平的折減上

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。參見教材P354。

　　【習(xí)題】寫字樓的可出租面積是指(　)。(2013年真題)

　　A.出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣�用建筑面積

　　B.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積

　　C.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半

　　D.出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣�用建筑面積

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣�用建筑面積。參見教材P350。

　　【習(xí)題】以下有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的說法不正確的是(　)。

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)收入，應(yīng)繳納增值稅

　　B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般納稅人的，稅率為6%

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人的，征收率為3%

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的水費(fèi)、電費(fèi)，也應(yīng)繳納增值稅

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。代收的各項(xiàng)費(fèi)用，不計(jì)入銷售額中，不需要繳納增值稅。參見教材P375。

　　【習(xí)題】市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于(　)。

　　A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本

　　B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

　　C.通貨膨脹率

　　D.同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系決定。參見教材P339。

　　【習(xí)題】某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是(　)萬元。

　　A.33.00

　　B.33.10

　　C.36.00

　　D.36.10

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=100-100×(5%+2%)+100×3%=96(萬元)

　　凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=96-60=36(萬元)。參見教材P366～367。

　　【習(xí)題】在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于(　)。

　　A.交通的通達(dá)程度

　　B.物業(yè)的規(guī)模大小

　　C.人口的分布密度

　　D.居民的購買能力

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。參見教材P357。

　　【習(xí)題】下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是(　)。

　　A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息

　　C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

　　D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見教材P367。

　　【習(xí)題】在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由(　)支付。

　　A.業(yè)主

　　B.承租人

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。通常業(yè)主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項(xiàng)目支付一些費(fèi)用。參見教材P352。

　　【習(xí)題】某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為(　)萬元。

　　A.22.0

　　B.24.0

　　C.25.6

　　D.26.0

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×80%+2=26。參見教材P367。

　　【習(xí)題】寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是(　)。

　　A.全租金方式

　　B.毛租金方式

　　C.凈租金方式

　　D.基本租金方式

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。毛租、凈租兩種方式。凈租包含經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，毛租不包含。參見教材P353。

　　【習(xí)題】下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是(　)。

　　A.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金

　　B.基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平

　　C.寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金

　　D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。選項(xiàng)A基礎(chǔ)租金是業(yè)主所能接受的最低租金，非租戶;選項(xiàng)B市場(chǎng)租金由供求決定，業(yè)主無法改變;選項(xiàng)C理想情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。參見教材P351。

　　【習(xí)題】不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是(　)。

　　A.抵押貸款利息

　　B.公共設(shè)施維修費(fèi)

　　C.房產(chǎn)稅

　　D.物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：增值稅和稅金及附加、保險(xiǎn)費(fèi)和公共設(shè)施使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金、其他費(fèi)用。參見教材P368。

　　【習(xí)題】下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是(　)。

　　A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息

　　C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

　　D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息。參見教材P368。

　　【習(xí)題】由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括(　)。

　　A.租金調(diào)整條款

　　B.代收代繳費(fèi)用條款

　　C.裝修費(fèi)用條款

　　D.折讓優(yōu)惠條款

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。租期較長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)條款中一定有關(guān)于租金調(diào)整的，其它均為或有條款。參見教材P353。

　　【習(xí)題】下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)

　　B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)

　　C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的

　　D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。選項(xiàng)D毛利低則其租金的百分比設(shè)置也低。參見教材P361。

　　【習(xí)題】寫字樓2015年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2015年的凈經(jīng)營(yíng)收入為(　)萬元。

　　A.330

　　B.450

　　C.650

　　D.700

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=1000-1000×5%=950(萬元)

　　凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=950-1000×30%=650(萬元)。

　　注意：貸款還本付息不計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。計(jì)算凈經(jīng)營(yíng)收入時(shí)不考慮所得稅和準(zhǔn)備金。參見教材P366～367。

　　【習(xí)題】下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用范圍的是(　)。

　　A.保險(xiǎn)費(fèi)

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.法律費(fèi)

　　D.貸款利息

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。抵押貸款還本付息不屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。參見教材P367。

　　【習(xí)題】某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是(　)萬m2。

　　A.5.2

　　B.6.4

　　C.6.8

　　D.7.6

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定�？沙鲎饷娣e=建筑面積×可出租面積系數(shù)=8×80%=6.4(萬m2)，分?jǐn)偟墓�用建筑面積=8×15%=1.2(萬m2)，出租單元內(nèi)建筑面積=可出租面積-分?jǐn)偟墓�用面積=6.4-1.2=5.2(萬m2)。參見教材P350。

　　【習(xí)題】某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是(　)萬元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。15+30×3%=15.9(萬元)。參見教材P361。