第九章　房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資

　　單項(xiàng)選擇題

　　單項(xiàng)選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。

　　【習(xí)題】商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是(　)。

　　A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高

　　B.商用房地產(chǎn)的收益更高

　　C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高

　　D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，受租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素影響，所以風(fēng)險(xiǎn)高。參見教材P309。

　　【習(xí)題】銀行對個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來(　)。

　　A.操作風(fēng)險(xiǎn)

　　B.法律風(fēng)險(xiǎn)

　　C.信用風(fēng)險(xiǎn)

　　D.管理風(fēng)險(xiǎn)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。注意區(qū)分這幾種風(fēng)險(xiǎn)的含義。參見教材P311。

　　■操作風(fēng)險(xiǎn)：對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭。

　　■管理風(fēng)險(xiǎn)：銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件等。

　　【習(xí)題】銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于(　)風(fēng)險(xiǎn)。

　　A.信用　　　B.管理

　　C.法律　　　D.操作

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。操作風(fēng)險(xiǎn)：對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭。參見教材P310。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基礎(chǔ)條件是開發(fā)項(xiàng)目(　)。(2014年真題)

　　A.有預(yù)售或預(yù)租收入

　　B.滿足資本金投入比例要求

　　C.有合作投資方

　　D.已落實(shí)施工隊(duì)伍

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。參見教材P304。

　　【習(xí)題】以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)類型是(　)。

　　(2014年真題)

　　A.權(quán)益型REITs　　　　B.抵押型REITs

　　C.多重合伙REITs　　　D.傘型合伙REITs

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入。參見教材P320。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的市場風(fēng)險(xiǎn)是指(　)。(2014年真題)

　　A.REITs公司經(jīng)營能力不同所導(dǎo)致的收益差別

　　B.REITs證券價(jià)格在交易場所的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　C.市場利率變化給REITs的實(shí)際收益帶來的損失

　　D.REITs規(guī)模大小不同所導(dǎo)致的市場認(rèn)可度差別

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理。房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)是指REITs證券價(jià)格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P324。

　　【習(xí)題】在股票市場的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是(　)。(2013年真題)

　　A.成本較低　　　B.限制條件較少

　　C.操作較簡單　　D.不需要還本付息

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。增發(fā)和配股本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。參見教材P298。

　　【習(xí)題】個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的(　)。(2013年真題)

　　A.貸款期限更短

　　B.貸款價(jià)值比率更高

　　C.貸款利率更高

　　D.還款方式更復(fù)雜

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個(gè)人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P309。

　　【習(xí)題】2016年國務(wù)院辦公廳文件提出，要支持符合條件的(　)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市公司

　　C.住房租賃企業(yè)

　　D.置業(yè)投資企業(yè)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)。2016年5月17日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，提出要支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。本題為2017年新增內(nèi)容。參見教材P288。

　　【習(xí)題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資方式是(　)。

　　A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券　　B.發(fā)行普通股股票

　　C.發(fā)行優(yōu)先股股票　　D.發(fā)行公司債券

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資不會稀釋股權(quán)。參見教材P289。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨(　)。

　　A.政策風(fēng)險(xiǎn)　　B.市場風(fēng)險(xiǎn)

　　C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)　　D.信用風(fēng)險(xiǎn)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來損失的可能性。參見教材P302。

　　【習(xí)題】以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地(　)的70%。

　　A.評估價(jià)值

　　B.實(shí)際價(jià)值

　　C.投資價(jià)值

　　D.出讓金收入

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是土地儲備貸款。以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P306。

　　【習(xí)題】為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用月房產(chǎn)支出與收入比來考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是(　)。

　　A.本次貸款的月還款額/月均收入

　　B.(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　C.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入

　　D.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。參見教材P312。

　　【習(xí)題】下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是(　)。

　　A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)

　　B.市盈率=股價(jià)/每股收益

　　C.市盈率=市值/銷售收入

　　D.市盈率=市值/現(xiàn)金流

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是公開資本市場融資中的定價(jià)問題。市盈率(P/E)=股價(jià)/每股收益;市凈率(P/B)=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)。參見教材P300。

　　【習(xí)題】劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為(　)元。

　　A.2363.64

　　B.2600.00

　　C.3818.18

　　D.4200.00

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。采用月所有債務(wù)支出與收入比這個(gè)指標(biāo)，不能大于55%。(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。參見教材P312。

　　【習(xí)題】一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有(　)。

　　A.較高的收益性

　　B.較強(qiáng)的流動(dòng)性

　　C.直接融資的功能

　　D.抵御通貨膨脹影響的功能

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。信托的流動(dòng)性僅次于現(xiàn)金。流動(dòng)性好就會減小風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P316。

　　【習(xí)題】關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是(　)。

　　A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

　　B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)

　　C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押

　　D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。選項(xiàng)A，擔(dān)保只能降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，不能確保;選項(xiàng)C，常見的是以土地房屋為設(shè)定的抵押;選項(xiàng)D，質(zhì)押轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)或權(quán)利憑證的占有權(quán)。參見教材P332～333。

　　【習(xí)題】在貸款綜合評價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級分成AAA、AA、A和BBB級四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級。其中，AAA級對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為(　)。

　　A.50%　　B.60%

　　C.70%　　D.80%

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為80%、70%、60%、50%。參見教材P334。