第八章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　單項(xiàng)選擇題

　　單項(xiàng)選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，不計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用的是(　)。(2014年真題)

　　A.三通一平費(fèi)

　　B.設(shè)備采購(gòu)費(fèi)

　　C.結(jié)構(gòu)工程費(fèi)

　　D.電梯安裝費(fèi)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。三通一平費(fèi)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見(jiàn)教材P260。

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　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的摘要中，一般不需要表述的內(nèi)容是(　)。(2014年真題)

　　A.項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況

　　B.項(xiàng)目本身的情況

　　C.評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程

　　D.可行性研究的結(jié)論

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的內(nèi)容。可行性研究報(bào)告的摘要用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、研究的結(jié)論。參見(jiàn)教材P253。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中，屬于基本報(bào)表的是(　)。(2014年真題)

　　A.項(xiàng)目總投資估算表

　　B.投資計(jì)劃與資金籌措表

　　C.借款還本付息估算表

　　D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表�；�本報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)責(zé)表。參見(jiàn)教材P267。

　　【習(xí)題】某公司擬投資興建一停車場(chǎng)，如果按照每個(gè)車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是(　)。(2013年真題)

　　A.單元估算法

　　B.單位指標(biāo)估算法

　　C.工程量近似匡算法

　　D.概算指標(biāo)法

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法;單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。參見(jiàn)教材P261。

　　【習(xí)題】考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制(　)。(2013年真題)

　　A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

　　B.資本金現(xiàn)金流量表

　　C.投資者各方現(xiàn)金流量表

　　D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。參見(jiàn)教材P267。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)總額，應(yīng)首先用于(　)。(2013年真題)

　　A.向投資者分配

　　B.提取法定盈余公積金

　　C.繳納企業(yè)所得稅

　　D.彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計(jì)虧損

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P270。

　　【習(xí)題】在估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，用單位工程量投資乘以工程量來(lái)估算單項(xiàng)工程投資的方法是(　)。

　　A.單元估算法

　　B.概算指標(biāo)法

　　C.單位指標(biāo)估算法

　　D.工程最近似匡算法

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。單位指標(biāo)估算法是以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算的方法。參見(jiàn)教材P261。

　　【習(xí)題】用于計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中股東的收益的財(cái)務(wù)報(bào)表是(　)現(xiàn)金流量表。

　　A.資本金

　　B.財(cái)務(wù)計(jì)劃

　　C.項(xiàng)目投資

　　D.投資者各方

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。三類現(xiàn)金流量表的內(nèi)涵與作用。參見(jiàn)教材P267。

　　【習(xí)題】下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是(　)。

　　A.總投資估算表

　　B.經(jīng)營(yíng)成本估算表

　　C.投資計(jì)劃與資金籌措表

　　D.銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。資金流平衡即為流入項(xiàng)之和等于流出項(xiàng)之和。選項(xiàng)AB是成本估算表，只有流出，無(wú)流入。選項(xiàng)D銷售收入為流入，稅金及附加為流出，但稅金為銷售收入的一定比例，肯定不相等。參見(jiàn)教材P267～276。

　　【習(xí)題】對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是(　)。

　　A.銷售收入

　　B.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資

　　C.增值稅

　　D.借款本金償還

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。選項(xiàng)D出現(xiàn)在資本金現(xiàn)金流量表。參見(jiàn)教材P267。

　　【習(xí)題】下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是(　)。

　　A.總投資估算表

　　B.資產(chǎn)負(fù)債表

　　C.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　D.現(xiàn)金流量表

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是輔助報(bào)表。參見(jiàn)教材P267。

　　【習(xí)題】下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是(　)。

　　A.回收固定資產(chǎn)余值

　　B.自有資金

　　C.租金收入

　　D.凈轉(zhuǎn)售收入

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。選項(xiàng)B是流出項(xiàng)目，非流入項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P268。

　　【習(xí)題】在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的內(nèi)容的是(　)。

　　A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃

　　B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置

　　C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃

　　D.城市土地利用規(guī)劃

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)。選項(xiàng)D不是針對(duì)項(xiàng)目，是針對(duì)一個(gè)區(qū)域，選項(xiàng)ABC均針對(duì)項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P281。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是(　)。

　　A.出租率

　　B.基準(zhǔn)收益率

　　C.成本利潤(rùn)率

　　D.財(cái)務(wù)杠桿比率

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項(xiàng)B屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo);選項(xiàng)C必須加目標(biāo)兩字方為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo);選項(xiàng)D屬于融資參數(shù)。參見(jiàn)教材P258。

　　【習(xí)題】某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2�？偨ㄖ�面積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為(　)萬(wàn)元。

　　A.1800

　　B.2040

　　C.2100

　　D.2380

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。以每間客房為單位，不是按平米，14×150=2100(萬(wàn)元)，如按每平米，是概算指標(biāo)法。參見(jiàn)教材P261。

　　房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算方法

　　名稱內(nèi)涵案例

　　單元估算法以基本建設(shè)單元的綜合投資×單元數(shù)如以每間客房的綜合投資×客房數(shù)

　　單位指標(biāo)估算法以單位工程量投資×工程量如土建、安裝每平方米造價(jià)×工程量

　　工程量近似匡算法匡算工程量，配上預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)進(jìn)行概預(yù)算

　　概算指標(biāo)法綜合的單價(jià)×建筑面積每平方米造價(jià)×建筑面積

　　【習(xí)題】將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是(　)。

　　A.全部投資現(xiàn)金流量表

　　B.資本金現(xiàn)金流量表

　　C.借款還本付息估算表

　　D.總投資估算表

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。注意全部投資現(xiàn)金流量與自有資金現(xiàn)金流量的區(qū)別。參見(jiàn)教材P268。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金。一般而言三種資金的使用順序是(　)。

　　A.資本金、借貸資金、預(yù)租售收入

　　B.預(yù)租售收入、資本金、借貸資金

　　C.借貸資金、預(yù)租售收入、資本金

　　D.資本金、預(yù)租售收入、借貸資金

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是收入估算與資金籌措。資金成本由小到大的順序使用。項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。參見(jiàn)教材P266。

　　【習(xí)題】房屋開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目(　)范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

　　A.黃線

　　B.紫線

　　C.藍(lán)線

　　D.紅線

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。結(jié)合《基礎(chǔ)制度與政策》中講到的四線。黃線為基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界線;紫線為劃定保護(hù)的文化街區(qū)和歷史建筑界線;藍(lán)線為城市地表水體保護(hù)和控制界線。參見(jiàn)教材P260。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是(　)。

　　A.折舊費(fèi)

　　B.審計(jì)費(fèi)

　　C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)

　　D.無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。ABD屬于管理費(fèi)用。參見(jiàn)教材P262。

　　【習(xí)題】財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的(　)分析。

　　A.現(xiàn)金流量

　　B.清償能力

　　C.資產(chǎn)與負(fù)債情況

　　D.資金盈余或短缺情況

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。資金來(lái)源與運(yùn)用表就是財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，反映項(xiàng)目的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。參見(jiàn)教材P270。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中不包括(　)。

　　A.建筑安裝工程費(fèi)

　　B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.土地費(fèi)用

　　D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。土地費(fèi)用是與房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)平行的概念。參見(jiàn)教材P260。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入(　)。

　　A.管理費(fèi)

　　B.銷售費(fèi)用

　　C.其他費(fèi)用

　　D.前期費(fèi)用

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。銷售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P262。

　　【習(xí)題】現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的(　)分析。

　　A.財(cái)務(wù)盈利能力

　　B.清償能力

　　C.資金平衡情況

　　D.營(yíng)運(yùn)能力

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。用于盈利能力指標(biāo)的計(jì)算，如NPV，IRR。參見(jiàn)教材P267。

　　【習(xí)題】投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、(　)等。

　　A.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　B.投資估算

　　C.資源條件

　　D.投資權(quán)益

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機(jī)會(huì)研究是最初的階段，還沒(méi)到設(shè)計(jì)方案與投資估算的深度，主要分析各項(xiàng)條件。參見(jiàn)教材P251。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　多項(xiàng)選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;選錯(cuò)或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)中，屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的有(　)。(2014年真題)

　　A.建筑安裝工程費(fèi)

　　B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.土地取得費(fèi)

　　E.銷售代理費(fèi)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。參見(jiàn)教材P260。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)論中，應(yīng)主要說(shuō)明項(xiàng)目的(　)。(2014年真題)

　　A.盈利能力

　　B.貸款償還能力

　　C.抗風(fēng)險(xiǎn)能力

　　D.改善就業(yè)能力

　　E.資金平衡能力

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)。可行性研究的結(jié)論，主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的盈利能力、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。參見(jiàn)教材P283。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括(　)。(2013年真題)

　　A.開(kāi)發(fā)建設(shè)投

　　B.土地增值稅

　　C.借款本金償還

　　D.借款利息支付

　　E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)椴豢紤]融資方案，不考慮資本結(jié)構(gòu)，不考慮錢從哪些途徑來(lái)。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。參見(jiàn)教材P267。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括(　)。

　　A.接受委托

　　B.投資機(jī)會(huì)研究

　　C.初步可行性研究

　　D.詳細(xì)可行性研究

　　E.項(xiàng)目評(píng)估與決策

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段�？尚行匝芯糠譃樗膫�(gè)階段：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估與決策。參見(jiàn)教材P251。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資中其他工程費(fèi)用包括(　)。

　　A.可行性研究費(fèi)

　　B.臨時(shí)用地費(fèi)

　　C.場(chǎng)地平整費(fèi)

　　D.施工執(zhí)照費(fèi)

　　E.竣工圖編制費(fèi)

　　『正確答案』BDE

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。其他工程費(fèi)主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。AC屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見(jiàn)教材P261。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中，以下(　)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用。

　　A.折舊費(fèi)

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.工程監(jiān)理費(fèi)

　　D.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　E.無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。2017年修改內(nèi)容，明確了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用。C屬于其它工程費(fèi)。參見(jiàn)教材P262。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有(　)。

　　A.土地出讓價(jià)款

　　B.征收補(bǔ)償費(fèi)

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

　　E.土地平整費(fèi)

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。選項(xiàng)C屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)，選項(xiàng)DE屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見(jiàn)教材P258～260。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有(　)。

　　A.項(xiàng)目用地

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

　　C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì)

　　D.交通運(yùn)輸條件

　　E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的步驟。選項(xiàng)A為土地資源，選項(xiàng)D為交通資源，選項(xiàng)E為配套資源。選項(xiàng)BC是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P255。

　　【習(xí)題】城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括(　)。

　　A.土地出讓金

　　B.土地增值收益

　　C.土地開(kāi)發(fā)成本

　　D.契稅

　　E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成。D土地購(gòu)置過(guò)程中所支付的稅金及相關(guān)費(fèi)用，屬于土地費(fèi)用，但不屬于土地出讓價(jià)款。E屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。參見(jiàn)教材P259。

　　【習(xí)題】編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制(　)。

　　A.現(xiàn)金流量表

　　B.利潤(rùn)表

　　C.資金使用計(jì)劃

　　D.資金籌措計(jì)劃

　　E.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表�？捎门懦�法，基本報(bào)表一定是在輔助報(bào)表的基礎(chǔ)上最后編出來(lái)的。而投資計(jì)劃與資金籌措屬于輔助報(bào)表，一定在基本報(bào)表之前編出來(lái)，所以可以直接排除ABE。參見(jiàn)教材P277。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有(　)。

　　A.國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策

　　B.地理環(huán)境

　　C.資源情況

　　D.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案

　　E.項(xiàng)目投資估算

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機(jī)會(huì)研究是最粗，深度也最淺，主要是為了摸清一些情況和條件。參見(jiàn)教材P251。

　　【習(xí)題】下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有(　)。

　　A.資產(chǎn)負(fù)債表

　　B.投資計(jì)劃與資金籌措表

　　C.借款還本付息估算表

　　D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　E.利潤(rùn)表

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。基本報(bào)表有四個(gè)，分別是現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表，注意選項(xiàng)C、D的區(qū)別。參見(jiàn)教材P267。

　　【習(xí)題】在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有(　)。

　　A.基準(zhǔn)收益率

　　B.目標(biāo)收益率

　　C.出租率或空置率

　　D.毛租金收入

　　E.運(yùn)營(yíng)成本

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。AB是評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。參見(jiàn)教材P258。

　　三、判斷題

　　判斷題每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。

　　【習(xí)題】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算時(shí)，土地取得費(fèi)用可以運(yùn)用比較法來(lái)求取。(　)(2014年真題)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。對(duì)于已普遍采用招、拍、掛方式公開(kāi)出讓土地的地區(qū)，可運(yùn)用市場(chǎng)比較法;對(duì)于缺少市場(chǎng)交易價(jià)格的區(qū)域或土地類型，可以參照相關(guān)城市制定的基準(zhǔn)地價(jià)，并在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。參見(jiàn)教材P259。

　　【習(xí)題】反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的報(bào)表是財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。(　)(2014年真題)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況。參見(jiàn)教材P270。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度與將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額進(jìn)行編制。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是資金使用計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度與將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額進(jìn)行編制。參見(jiàn)教材P263。

　　【習(xí)題】房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營(yíng)利性和非營(yíng)利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P261。

　　【習(xí)題】借款還本付息估算表屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表，因該表中列示了可直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是輔助報(bào)表。借款還本付息估算表屬于輔助報(bào)表。參見(jiàn)教材P274。

　　【習(xí)題】基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是投資估算�；�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外的和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P260。

　　【習(xí)題】預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是收入估算與資金籌措。資金來(lái)源有三方面，分別是資本金、預(yù)租售收入和借貸資金。參見(jiàn)教材P266。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的含義和目的�？尚行匝芯康母�本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。參見(jiàn)教材P249。

　　【習(xí)題】房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是投資估算�；�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P260。

　　【習(xí)題】利潤(rùn)表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，可以用來(lái)計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。利潤(rùn)表計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率及資本金凈利潤(rùn)率等相關(guān)指標(biāo);現(xiàn)金流量表計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等指標(biāo)。參見(jiàn)教材P271。

　　【習(xí)題】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是基本報(bào)表。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。參見(jiàn)教材P272。