第六章　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

　　單項(xiàng)選擇題

　　單項(xiàng)選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)投資分析中，求取財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所使用的折現(xiàn)率通常采用(　)。(2014年真題)

　　A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　B.目標(biāo)收益率

　　C.銀行貸款利率

　　D.資本化率

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。參見教材P180。

　　【習(xí)題】某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項(xiàng)投資的年凈經(jīng)營收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營期相同，該項(xiàng)投資的資本金利潤率是(　)。(2014年真題)

　　A.8.80%

　　B.12.00%

　　C.14.67%

　　D.20.00%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是資本金 利潤率和資本金凈利潤率。參見教材P199。

　　【習(xí)題】甲、乙兩個(gè)可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營期為4年，乙方案的開發(fā)經(jīng)營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是(　)。(2013年真題)

　　A.凈現(xiàn)值法

　　B.等額年值法

　　C.差額投資內(nèi)部收益率法

　　D.費(fèi)用年值比較法

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時(shí)，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。參見教材P209。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的FIRR能夠反映項(xiàng)目投資所能接受的(　)。(2013年真題)

　　A.最低投資報(bào)酬率

　　B.最高現(xiàn)金回報(bào)率

　　C.最低償債備付率

　　D.最高貸款利率

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。參見教材P182。

　　【習(xí)題】由于通貨膨脹會(huì)對(duì)投資收益產(chǎn)生影響，所以投資者在進(jìn)行投資分析時(shí)，通常要用(　)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。

　　A.較高的期望投資回報(bào)率

　　B.較高的實(shí)際投資回報(bào)率

　　C.較低的期望投資回報(bào)率

　　D.較低的實(shí)際投資回報(bào)率

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失。參見教材P179。

　　【習(xí)題】投資者在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了(　)。

　　A.抵御通貨膨脹的影響

　　B.提高資本金的投資收益率

　　C.提高全部投資的平均收益率

　　D.降低借貸資金的資金成本

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益水平。參見教材P178。

　　【習(xí)題】如果某項(xiàng)目FNPV等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力(　)。

　　A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求

　　B.超過了基準(zhǔn)收益率的要求

　　C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

　　D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求，等于零，說明正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率。參見教材P181。

　　【習(xí)題】對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率(　)。

　　A.包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償

　　B.不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償

　　C.沒有實(shí)際意義

　　D.不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值是一個(gè)常數(shù)。參見教材P179。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是(　)。

　　A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

　　B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值

　　C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

　　D.銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。參見教材P189。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)投資方案比選通常是在(　)之間進(jìn)行。

　　A.獨(dú)立方案

　　B.互斥方案

　　C.相關(guān)方案

　　D.相容方案

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。常見的比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。參見教材P207。

　　【習(xí)題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為(　)年。

　　A.37

　　B.40

　　C.43

　　D.50

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。經(jīng)營期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。本題中土地使用權(quán)剩余年限為50-3=47年，建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命為40年，以最小的作為經(jīng)營期，即40年。參見教材P180。

　　【習(xí)題】下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率

　　B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

　　C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的

　　D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即先求兩個(gè)方案的現(xiàn)金流的差，再對(duì)這個(gè)差求其內(nèi)部收益率。參見教材P209。

　　【習(xí)題】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元。對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為(　)萬元。

　　A.39.51

　　B.49.39

　　C.49.96

　　D.62.45

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。經(jīng)營期不同，采用等額年值法。A項(xiàng)目年值A(chǔ)=120(A/P，12%，3)=49.96;B項(xiàng)目年值A(chǔ)=150(A/P，12%，4)=49.39。參見教材P209。