第四章　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　單項(xiàng)選擇題

　　單項(xiàng)選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。

　　【習(xí)題】某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費(fèi)用之間的相關(guān)性，首先確定包月費(fèi)用為50元/人，看有多少業(yè)主參加;再將包月費(fèi)用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調(diào)查方法是(　)。(2014年真題)

　　A.觀察法

　　B.訪問法

　　C.問卷法

　　D.實(shí)驗(yàn)法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。實(shí)驗(yàn)法，用實(shí)驗(yàn)的方式，對(duì)調(diào)查對(duì)象控制在特定環(huán)境條件下，對(duì)其進(jìn)行觀察以獲得相應(yīng)信息的方法。參見教材P108。

　　【習(xí)題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門在國內(nèi)主要城市開發(fā)建設(shè)建材超市，其采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是(　)。(2014年真題)

　　A.市場(chǎng)集中化

　　B.選擇專業(yè)化

　　C.產(chǎn)品專業(yè)化

　　D.市場(chǎng)專業(yè)化

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。選項(xiàng)A選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，選項(xiàng)B有選擇地進(jìn)入幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，選項(xiàng)C產(chǎn)品專業(yè)化，企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品，選項(xiàng)D向同一市場(chǎng)提供多種產(chǎn)品。參見教材P121。

　　【習(xí)題】塑造房地產(chǎn)項(xiàng)目的鮮明個(gè)性以區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這是(　)的主要任務(wù)。(2014年真題)

　　A.市場(chǎng)細(xì)分

　　B.識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者

　　C.市場(chǎng)定位

　　D.市場(chǎng)營銷

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位，也稱為產(chǎn)品定位或競(jìng)爭(zhēng)性定位，是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上所處的地位和顧客對(duì)產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個(gè)性或形象并傳遞給目標(biāo)顧客，使該產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)位置。參見教材P122。

　　【習(xí)題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是(　)。

　　A.有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)

　　B.服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

　　C.有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

　　D.服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)由大至小的順序是潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見教材P112。

　　【習(xí)題】商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是(　)存在差異性。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)

　　B.城市區(qū)域功能

　　C.購房者的需求

　　D.城市地理環(huán)境

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。市場(chǎng)細(xì)分就是以消費(fèi)需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體，其關(guān)鍵點(diǎn)在于顧客需求的差異性。參見教材P117。

　　【習(xí)題】對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的(　)分析。

　　A.需求

　　B.供給

　　C.競(jìng)爭(zhēng)

　　D.市場(chǎng)占有率

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。市場(chǎng)狀況分析包括供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析和市場(chǎng)占有率分析四個(gè)方面。吸納率分析屬于需求分析。參見教材P139。

　　【習(xí)題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于(　)。

　　A.試探性調(diào)查

　　B.描述性調(diào)查

　　C.創(chuàng)新性調(diào)查

　　D.因果性調(diào)查

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。因果性調(diào)查即檢驗(yàn)因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬元，能夠增加多少購買者。參見教材P107。

　　【習(xí)題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是(　)。

　　A.形象差異化戰(zhàn)略

　　B.人員差別化戰(zhàn)略

　　C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略

　　D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)定位。服務(wù)超別化戰(zhàn)略即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越好地體現(xiàn)在對(duì)客戶的服務(wù)上，市場(chǎng)差別化就越容易實(shí)現(xiàn)。參見教材P122。

　　【習(xí)題】在一定時(shí)期內(nèi)某類商品房的市場(chǎng)潛量指這類商品房的(　)。

　　A.市場(chǎng)需求上限

　　B.市場(chǎng)有效需求

　　C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求

　　D.市場(chǎng)最低需求

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)營銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為市場(chǎng)潛量。參見教材P112。

　　【習(xí)題】某市2015年住宅的預(yù)測(cè)銷售為500萬平方米，實(shí)際銷售為650萬平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2016年住宅銷售量為(　)萬平方米。

　　A.500.0

　　B.537.5

　　C.612.5

　　D.650.0

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。本期預(yù)測(cè)值=平滑指數(shù)×前期實(shí)際銷售值+(1-平滑指數(shù))×前期預(yù)測(cè)值=0.75×650+(1-0.75)×500=612.5。參見教材P116。

　　【習(xí)題】某開發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是(　)戰(zhàn)略。

　　A.形象差異化

　　B.人員差別化

　　C.服務(wù)差別化

　　D.產(chǎn)品差別化

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)定位。產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實(shí)現(xiàn)差別。帶電梯的別墅，明顯產(chǎn)品不同。參見教材P122。

　　【習(xí)題】某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反應(yīng)了消費(fèi)者市場(chǎng)的(　)。

　　A.替代性

　　B.發(fā)展性

　　C.地區(qū)性

　　D.復(fù)雜性

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是消費(fèi)者市場(chǎng)及其購買對(duì)象。新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，消費(fèi)需求呈現(xiàn)出由少到多，由粗到精、由低級(jí)到高級(jí)的發(fā)展趨勢(shì)。參見教材P127。

　　【習(xí)題】某城市2016年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80㎡/戶，則2016年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是(　)萬㎡。

　　A.1260

　　B.1380

　　C.1440

　　D.2100

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)潛量即市場(chǎng)需求的上限。120×15%×80=1440萬平方米。市場(chǎng)潛量是針對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量(客體數(shù)量)而言的，所以是指房子的面積，而不是購買者的數(shù)量。參見教材P112。

　　【習(xí)題】某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是(　)。

　　A.避強(qiáng)定位方式

　　B.產(chǎn)品差別化方式

　　C.對(duì)抗性定位方式

　　D.重新定位方式

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)定位。重新定位指對(duì)銷路少、市場(chǎng)反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。參見教材P122。

　　【習(xí)題】下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是(　)。

　　A.學(xué)習(xí)

　　B.經(jīng)濟(jì)狀況

　　C.對(duì)渠道的信賴度

　　D.購買動(dòng)機(jī)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是影響消費(fèi)者購買行為的主要因素。選項(xiàng)A屬于心理因素，選項(xiàng)B屬于個(gè)人因素，選項(xiàng)D屬于心理因素。參見教材P130。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著“買漲不買跌”現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是(　)。

　　A.消費(fèi)者的態(tài)度

　　B.消費(fèi)者的生活方式

　　C.消費(fèi)者的習(xí)慣

　　D.消費(fèi)者的偏好

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是影響消費(fèi)者購買行為的主要因素。消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為產(chǎn)品價(jià)格跌了，會(huì)等著再跌后再買，這是一種感知能力和態(tài)度。參見教材P131。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于(　)。

　　A.觀察法

　　B.實(shí)驗(yàn)法

　　C.討論法

　　D.問卷調(diào)查法

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。觀察法，指由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查研究的對(duì)象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對(duì)其進(jìn)行考察并搜集資料。參見教材P107。

　　【習(xí)題】市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括(　)。

　　A.移動(dòng)平均法

　　B.指數(shù)平滑法

　　C.市場(chǎng)因子推演法

　　D.簡單平均法

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。選項(xiàng)C屬于相關(guān)分析法，不屬于時(shí)間序列分析法。參見教材P115。

　　【習(xí)題】一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于(　)競(jìng)爭(zhēng)者。

　　A.從容不迫型

　　B.選擇型

　　C.兇猛型

　　D.隨機(jī)型

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式。有的反應(yīng)、有的不反應(yīng)的叫選擇型競(jìng)爭(zhēng)者，或反應(yīng)或不反應(yīng)的叫隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者。參見教材P125。