效益和費(fèi)用識(shí)別

　　【2017年真題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“開發(fā)—銷售”模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累固定資產(chǎn)的主要方式。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是投資與成本。對(duì)于“開發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)商通過項(xiàng)目開發(fā)過程中的預(yù)售或建成后的銷售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓了這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，所以開發(fā)過程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零，開發(fā)建設(shè)投資基本上都一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品成本中去了，房地產(chǎn)開發(fā)總投資基本等于總成本費(fèi)用。參見教材P170。

　　【2015年真題】根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比例計(jì)算。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是投資與成本。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資的營(yíng)業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本。參見教材P172。

　　【例題】我國(guó)于2016年5月1日，將營(yíng)業(yè)稅改為土地增值稅。(　)

　　『正確答案』╳

　　『答案解析』本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，不是土地增值稅。參見教材P174。

　　【例題】某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)萬元。

　　A.1482.75

　　B.1755.00

　　C.1932.75

　　D.2205.00

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。

　　【例題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有(　)。

　　A.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損

　　B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

　　C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算

　　D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)

　　E.企業(yè)所得稅稅率為25%

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。B選項(xiàng)應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額;D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)。參見教材P175。

　　【2016年真題】房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有(　)。

　　A.銷售收入

　　B.租金收益

　　C.開發(fā)利潤(rùn)

　　D.物業(yè)增值

　　E.股權(quán)增加

　　『正確答案』BDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)。參見教材P176。