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房地產(chǎn)估價師經(jīng)營管理試題答案解析

來源：中華考試網(wǎng) [ 2019年10月28日 ] 【大中小】

　　1.當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時，下列選項中說法正確的是(　)。

　　A.成本法的測算結(jié)果(不考慮外部折舊)高于比較法

　　B.成本法的測算結(jié)果(不考慮外部折舊)低于比較法

　　C.因為市場不景氣，可比實例不好搜集，所以不適合采用比較法評估

　　D.因為市場不景氣，開發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以不適合采用假設(shè)開發(fā)法評估

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是確定估價結(jié)果。市場不景氣時，房地產(chǎn)價值通常被市場所低估，從而比較法的測算結(jié)果一般會明顯低于成本法和收益法的測算結(jié)果(在未考慮外部折舊的情況下)。參見教材P414。

　　2.房地產(chǎn)估價報告通常由(　)組成。①封面;②目錄;③致估價委托人函;④估價師聲明;⑤估價假設(shè)和限制條件;⑥估價結(jié)果報告;⑦估價技術(shù)報告;⑧附件;⑨估價商務(wù)報告;⑩估價師走訪記錄。

　　A.①③②④⑤⑥⑦⑧

　　B.①②③④⑤⑥⑦⑨

　　C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨

　　D.①②③④⑤⑥⑦⑩

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是估價報告的組成。一份完整的房地產(chǎn)估價報告，通常由以下8大部分組成：(1)封面;(2)致估價委托人函;(3)目錄;(4)估價師聲明;(5)估價假設(shè)和限制條件;(6)估價結(jié)果報告;(7)估價技術(shù)報告;(8)附件。參見教材P417。

　　D、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見

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　　3.某委托人不是估價對象權(quán)利人且不能提供估價對象的權(quán)屬證明原件，此時估價師對缺少估價對象權(quán)屬證明進行說明并對估價對象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于(　)。

　　A.一般假設(shè)

　　B.不相一致假設(shè)

　　C.依據(jù)不足假設(shè)

　　D.未定事項假設(shè)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是估價假設(shè)和限制條件。依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。參見教材P419。

　　4.在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素影響的假設(shè)，屬于(　)。

　　A.一般假設(shè)

　　B.未定事項假設(shè)

　　C.背離事實假設(shè)

　　D.不相一致假設(shè)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是估價報告的組成。背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。例如在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素影響。參見教材P419。

　　5.某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了20年的抵押貸款，則該估價報告的保存期限應(yīng)不少于(　)年。

　　A.15

　　B.20

　　C.21

　　D.30

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是保存估價資料。出具已經(jīng)有1年了，貸款20年期間都必須保存，合計21年。參見教材P424。

　　6.估價中的主要不同意見和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見記錄(　)。

　　A.應(yīng)作為估價資料保存

　　B.不用作為估價資料保存

　　C.由估價機構(gòu)決定是否保存

　　D.依委托人的意見決定是否保存

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是保存估價資料。保存的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括：(1)估價報告;(2)估價委托書和估價委托合同;(3)估價所依據(jù)的委托人提供的資料;(4)估價項目來源和溝通情況記錄;(5)估價作業(yè)方案;(6)估價對象實地查勘記錄;(7)估價報告內(nèi)部審核記錄;(8)估價中的主要不同意見記錄;(9)外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。參見教材P424。

　　7.某類房地產(chǎn)2012年～2016年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2017年的價格為(　)元/平方米。

年份	2012	2013	2014	2015	2016
價格	6810	7130	7460	7810	8150

　　A.8460　　　B.8485

　　C.8790　　　D.8838

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是平均增減量法。各年增減量分別為320、330、350、340，2017年價格=6810+(320+330+350+340)÷4×5=8485元/m2。給出了權(quán)數(shù)，但是要求取的是平均增減量，和加權(quán)數(shù)沒有關(guān)系。參見教材P388。

　　8.某房地產(chǎn)的價格如下表，則該房地產(chǎn)價格平均發(fā)展速度為(　)。