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2019房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理專項習(xí)題（六）

中華考試網(wǎng) [ 2019年7月19日 ] 【大中小】

　　判斷題

　　1、成本法是先分別求取估價對象價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。(　)

　　2、位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價時，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤�，所以估價結(jié)果也相同。(　)

　　3、成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式。(　)

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　　4、有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價。(　)

　　5、在運用成本法估價時，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)價格就相應(yīng)增高。(　)

　　6、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與其設(shè)施的建設(shè)費用不能計入本小區(qū)內(nèi)商品住宅的價格中。(　)

　　7、管理費用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。(　)

　　8、銷售稅費是指銷售或者預(yù)售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費。 (　)

　　9、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費既包括由買方繳納的契稅等稅費以及由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。(　)

　　10、成本法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新購建價格。(　)

　　答案

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是成本法的含義。這是成本法概念的表述。成本法是先分別求取估價對象價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。參見教材P284。

　　2、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是成本法的含義。由于這兩套住宅樓層不同，則其通達(dá)性、景觀、通風(fēng)、采光、日照、視野、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈，以及頂層是否可獨享屋面使用權(quán)、底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權(quán)等條件均可能不同，因此價格也可能會不同。成本法要計算重置價格，因為樓層不同，其重置價格就是不一樣的，即使是同一樓層，估價結(jié)果也會不一樣。參見教材P284。

　　3、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是成本法的理論依據(jù)。成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建成本”的來源方式。參見教材P285。

　　4、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是成本法適用的估價對象。有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。參見教材P285。

　　5、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是成本法估價需要具備的條件�，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。參見教材P287。

　　6、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是建設(shè)成本。小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性用房，開發(fā)商用于自營或出租，其成本不應(yīng)攤?cè)脘N售住宅的價格中。參見教材P293。