一、多項(xiàng)選擇題

　　1.房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資，其特點(diǎn)包括( )。

　　A.土地不會毀損

　　B.地上建筑物有耐久性

　　C.變現(xiàn)性差

　　D.土地使用權(quán)年限較長

　　E.流動性較好

　　【答案】ABD

　　【試題解析】變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)特點(diǎn)，但不是適于進(jìn)行長期投資的特點(diǎn)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第一章《房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險》第一節(jié)：投資與房地產(chǎn)投資。

　　2.一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括( )等分析。

　　A.投入資金的安全性

　　B.項(xiàng)目定位的科學(xué)性

　　C.期望收益的可靠性

　　D.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

　　E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

　　【答案】ACDE

　　【試題解析】房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。

　　【考點(diǎn)來源】教材第一章《房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險》第三節(jié)：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。

　　3.房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間是相互影響和聯(lián)系的，投資周期在( )滯后于市場自然周期變化。

　　A.第一階段

　　B.第二階段初期

　　C.第三階段初期

　　D.第三階段

　　E.第四階段

　　【答案】AB

　　【試題解析】房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間是相互影響和聯(lián)系的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期變化。

　　【考點(diǎn)來源】教材第二章《房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行》第四節(jié)：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律。

　　4.政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有( )。

　　A.土地供應(yīng)政策

　　B.調(diào)整城市規(guī)劃

　　C.住房政策

　　D.租金控制

　　E.加快城市化進(jìn)程

　　【答案】ABCD

　　【試題解析】宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策和租金控制等。

　　【考點(diǎn)來源】教材第二章《房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行》第五節(jié)：房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)。

　　5.房地產(chǎn)投資決策分析主要包括( )等。

　　A.價格分析

　　B.市場分析

　　C.項(xiàng)目財務(wù)評價

　　D.成本分析

　　E.投資決策

　　【答案】BCE

　　【試題解析】投資決策分析主要包括市場分析、項(xiàng)目財務(wù)評價和投資決策三部分工作。

　　【考點(diǎn)來源】教材第三章《房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理》第二節(jié)：投資機(jī)會選擇與決策分析。

　　6.開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，須提供的材料主要有( )等。

　　A.國土資源行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件

　　B.設(shè)計方案審查意見及附圖復(fù)印件

　　C.建設(shè)工程施工圖

　　D.地形圖

　　E.國有建設(shè)用地出讓合同

　　【答案】ABC

　　【試題解析】D、E選項(xiàng)屬于建設(shè)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)階段提交的資料。

　　【考點(diǎn)來源】教材第三章《房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理》第三節(jié)：前期工作。

　　7.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有( )。

　　A.開發(fā)—銷售模式

　　B.開發(fā)—持有出租—出售模式

　　C.購買—持有出租—出售模式

　　D.購買—更新改造—出售模式

　　E.購買—更新改造—出租模式

　　【答案】BC

　　【試題解析】AD選項(xiàng)是銷售模式，不符合圖示，圖示明顯有一段持有經(jīng)營期;E選項(xiàng)不符合圖示中n點(diǎn)有一個較長的向上箭頭，應(yīng)該是持有一段時間后轉(zhuǎn)售的含義，E項(xiàng)最后增加一個轉(zhuǎn)售模式則可入選。

　　【考點(diǎn)來源】教材第五章《現(xiàn)金流量與資金時間價值》第一節(jié)：現(xiàn)金流量。

　　8.對于“開發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動態(tài)盈利能力時的計算期包括( )。

　　A.開發(fā)期

　　B.論證決策期

　　C.經(jīng)營準(zhǔn)備期

　　D.經(jīng)營期

　　E.銷售期

　　【答案】AE

　　【試題解析】對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出售的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和;對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和;當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)為置業(yè)投資的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和。

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法》第三節(jié)：動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算。

　　9.甲乙兩個項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項(xiàng)目進(jìn)行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有( )。

　　A.利潤總額

　　B.投資利潤率

　　C.資產(chǎn)負(fù)債率

　　D.財務(wù)凈現(xiàn)值

　　E.償債備付率

　　【答案】AB

　　【試題解析】對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法》第六節(jié)：房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選。

　　10.下列分析方法中，屬于風(fēng)險估計與評價的常用方法有( )。

　　A.故障樹分析法

　　B.期望值法

　　C.盈虧平衡法

　　D.解析法

　　E.蒙特卡洛模擬法

　　【答案】DE

　　【試題解析】風(fēng)險估計與評價常用的方法包括調(diào)查和專家打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法三種。解析方法和蒙特卡洛模擬法實(shí)際上都采用了概率分析，期望值法也是概率分析方法的一種，但教材中并沒有把期望值法列入風(fēng)險估計與評估的常用方法中。

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險分析與決策》第四節(jié)：風(fēng)險分析。

　　11.利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有( )。

　　A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案

　　B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案

　　C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案

　　D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案

　　E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案

　　【答案】ACE

　　【試題解析】判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險分析與決策》第四節(jié)：風(fēng)險分析。

　　12.在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括( )。

　　A.開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

　　B.市場供給量

　　C.交通運(yùn)輸條件

　　D.水文地質(zhì)

　　E.氣象

　　【答案】ACDE

　　【試題解析】資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查;B選項(xiàng)屬于市場調(diào)查的內(nèi)容。

　　【考點(diǎn)來源】教材第八章《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究》第二節(jié)：可行性研究的內(nèi)容與步驟。

　　13.在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，不包括( )。

　　A.基準(zhǔn)收益率

　　B.目標(biāo)投資回報率

　　C.出租率或空置率

　　D.毛租金收入

　　E.運(yùn)營成本

　　【答案】ABDE

　　【試題解析】收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營費(fèi)用占毛租金收入比率，A、B選項(xiàng)屬于評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第八章《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究》第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇。

　　14.房地產(chǎn)債務(wù)融資具有的特點(diǎn)包括( )。

　　A.短期性

　　B.可逆性

　　C.負(fù)擔(dān)性

　　D.流通性

　　E.安全性

　　【答案】ABCD

　　【試題解析】債務(wù)融資的特點(diǎn)包括短期性、可逆性、負(fù)擔(dān)性和流通性。

　　【考點(diǎn)來源】教材第九章《房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資》第一節(jié)：房地產(chǎn)資本市場。

　　15.對零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的依據(jù)中不包括( )。

　　A.建筑規(guī)模

　　B.經(jīng)營商品的特點(diǎn)

　　C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

　　D.周圍環(huán)境

　　E.服務(wù)人口的收入水平

　　【答案】DE

　　【試題解析】零售商業(yè)物業(yè)分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三方面。

　　【考點(diǎn)來源】教材第十章《物業(yè)資產(chǎn)管理》第四節(jié)：零售商業(yè)物業(yè)管理。

　　二、判斷題

　　1.金融投資與實(shí)物投資的主要區(qū)別是前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者是在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上直接體現(xiàn)投資人的意志。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】金融投資與實(shí)物投資的主要區(qū)別在于：前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者通過投資直接實(shí)現(xiàn)社會積累。

　　【考點(diǎn)來源】教材第一章《房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險》第一節(jié)：投資與房地產(chǎn)投資。

　　2.某居民購買了一套二手房用于出租，其房地產(chǎn)投資的形式屬于間接投資。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】置業(yè)投資也屬于房地產(chǎn)直接投資，間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為。

　　【考點(diǎn)來源】教材第一章《房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險》第二節(jié)：房地產(chǎn)投資的形式和利弊。

　　3.由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。( )

　　【答案】√

　　【試題解析】由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。

　　【考點(diǎn)來源】教材第二章《房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行》第二節(jié)：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和指標(biāo)。

　　4.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。

　　【考點(diǎn)來源】教材第二章《房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行》第四節(jié)：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律。

　　5.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項(xiàng)目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。

　　【考點(diǎn)來源】教材第三章《房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理》第四節(jié)：建設(shè)階段。

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費(fèi)用均計入開發(fā)建設(shè)投資。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用。

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法》第一節(jié)：效益和費(fèi)用識別。

　　7.財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法》第二節(jié)：經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。

　　8.在項(xiàng)目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)動態(tài)投資回收期，說明該項(xiàng)目在財務(wù)上就是可以接受的。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】在項(xiàng)目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)與基準(zhǔn)動態(tài)投資回收期(Pc)相比較，如果Pb≤Pc，則開發(fā)項(xiàng)目在財務(wù)上就是可以接受的。

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法》第三 節(jié)：動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

　　9.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評估階段，容積率和占地面積屬于不確定性因素。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。“建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)”屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素之一。

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險分析與決策》第一節(jié)：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析。

　　10.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險。( )

　　【答案】√

　　【試題解析】金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險分析與決策》第一節(jié)：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析。

　　11.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時，最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。( )

　　【答案】√

　　【試題解析】最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明該項(xiàng)目能承受高成本壓力的能力越強(qiáng)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險分析與決策》第二節(jié)：盈虧平衡分析。

　　12.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。( )

　　【答案】√

　　【試題解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。

　　【考點(diǎn)來源】教材第八章《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究》第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇。

　　13.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。( )

　　【答案】√

　　【試題解析】資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第八章《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究》第五節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)報表的編制。

　　14.國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%。對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%。

　　【考點(diǎn)來源】教材第九章《房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資》第五節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

　　15.資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設(shè)施管理要小。( )

　　【答案】×

　　【試題解析】房地產(chǎn)資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大和設(shè)施管理范圍大的多。

　　【考點(diǎn)來源】教材第十章《物業(yè)資產(chǎn)管理》第一節(jié)：物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵。

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