一、單項(xiàng)選擇題

　　1.房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為( )。

　　A.超額利潤

　　B.投資回報(bào)

　　C.內(nèi)部收益

　　D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

　　【答案】D

　　【試題解析】當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益，較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。

　　【考點(diǎn)來源】教材第一章《房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)》第三節(jié)：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。

　　A.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

　　B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　C.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　【答案】B

　　【試題解析】系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn);A、C、D屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第一章《房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)》第四節(jié)：風(fēng)險(xiǎn)與投資組合。

　　3.某公寓內(nèi)通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決租戶希望獲得洗衣服務(wù)這一問題。體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資( )的重視。

　　A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　B.專業(yè)管理依賴性

　　C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　D.需要適時(shí)的更新改造

　　【答案】D

　　【試題解析】按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不愿意進(jìn)行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會(huì)面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第一章《房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)》第四節(jié)：風(fēng)險(xiǎn)與投資組合。

　　4.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表述中，不正確的是( )。

　　A.由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理

　　B.收入現(xiàn)金流按比例分配給股東

　　C.分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式

　　D.投資流動(dòng)性好

　　【答案】C

　　【試題解析】B項(xiàng)正確，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用;C項(xiàng)內(nèi)容是類型劃分的內(nèi)容不是REITs的特征。

　　【考點(diǎn)來源】教材第一章《房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)》第二節(jié)：房地產(chǎn)投資的形式和利弊。

　　5.將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場的劃分方式是( )。

　　A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的

　　B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的

　　C.按照地域范圍劃分的

　　D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的

　　【答案】B

　　【試題解析】房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。面向存量房屋的交易存在租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場。

　　【考點(diǎn)來源】教材第二章《房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行》第二節(jié)：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和指標(biāo)。

　　6.某市2013年新開工的房屋建筑面積為230萬m2，2012年末完工轉(zhuǎn)入2013年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為130萬m2，2013年竣工的房屋建筑面積為180萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為( )年。

　　A.0.5

　　B.l.5

　　C.2

　　D.3

　　【答案】C

　　【試題解析】平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(230+130)¸180=2(年)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第二章《房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行》第二節(jié)：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和指標(biāo)。

　　7.用來考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值的指標(biāo)是( )。

　　A.房價(jià)租金比

　　B.量價(jià)彈性

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　D.住房市場指數(shù)

　　【答案】A

　　【試題解析】房價(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值。

　　【考點(diǎn)來源】教材第二章《房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行》第二節(jié)：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和指標(biāo)。

　　8.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是( )。

　　A.建筑師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　【答案】A

　　【試題解析】建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等工作。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問題等。

　　【考點(diǎn)來源】教材第二章《房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行》第一節(jié)：房地產(chǎn)市場概述。

　　9.可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中獲取土地屬于( )的工作。

　　A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段

　　B.前期工作階段

　　C.建設(shè)階段

　　D.租售階段

　　【答案】B

　　【試題解析】獲取土地是前期工作階段第一項(xiàng)工作。

　　【考點(diǎn)來源】教材第三章《房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理》第三節(jié)：前期工作。

　　10.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的( )。

　　A.1.5%

　　B.2%

　　C.3%

　　D.5%

　　【答案】B

　　【試題解析】土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。

　　在政府授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)(或備案)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。

　　【考點(diǎn)來源】教材第三章《房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理》第三節(jié)：前期工作。

　　11.房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起( )內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

　　A.7

　　B.10

　　C.15

　　D.30

　　【答案】C

　　【試題解析】開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

　　【考點(diǎn)來源】教材第三章《房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理》第四節(jié)：建設(shè)階段。

　　12.如果某開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中居龍頭老大地位，應(yīng)采用的是( )。

　　A.隨行就市定價(jià)法

　　B.價(jià)值定價(jià)法

　　C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　【答案】D

　　【試題解析】領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法實(shí)際上是一種定價(jià)策略，處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位的開發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。通常情況下，如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實(shí)力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法的條件，使其制定的價(jià)格在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。

　　【考點(diǎn)來源】教材第三章《房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理》第五節(jié)：租售階段。

　　13.對商品住房項(xiàng)目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的( )分析。

　　A.需求

　　B.供給

　　C.競爭

　　D.市場占有率

　　【答案】A

　　【試題解析】需求分析包括：需求影響因素分析、需求預(yù)測、吸納率分析(具體包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢)、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。

　　【考點(diǎn)來源】教材第四章《房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析》第六節(jié)：房地產(chǎn)市場分析與市場分析報(bào)告。

　　14.我國對外籌資成本通常是在( )利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)。

　　A.紐約同業(yè)拆放

　　B.香港同業(yè)拆放

　　C.倫敦同業(yè)拆放

　　D.新加坡同業(yè)拆放

　　【答案】C

　　【試題解析】我國對外籌資成本通常是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第五章《現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值》第二節(jié)：資金時(shí)間價(jià)值。

　　15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是( )。

　　A.甲>乙>丙

　　B.丙>乙>甲

　　C.乙>甲>丙

　　D.乙>丙>甲

　　【答案】B

　　【試題解析】實(shí)際利率i=(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%;按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55%;按月計(jì)息，i=(1+12%/12)12-1=12.68%。年利率均相同，則實(shí)際利率按月計(jì)息最大，按年計(jì)息最小。

　　【考點(diǎn)來源】教材第五章《現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值》第二節(jié)：資金時(shí)間價(jià)值。

　　16.某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是( )。

　　A.5.16%

　　B.6.16%

　　C.6.5%

　　D.8.74%

　　【答案】B

　　【試題解析】實(shí)際利率=(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)―1=6.16%。

　　【考點(diǎn)來源】教材第五章《現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值》第二節(jié)：資金時(shí)間價(jià)值。

　　17.某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為( )萬元。

　　A.91.76

　　B.142.40

　　C.150.94

　　D.160.00

　　【答案】C

　　【試題解析】因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等，即s=i，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nA1/(1+i)=20×8/(1+6%)=150.94(萬元)。

　　【史家解讀】若題中給出年利率為5.5%，不能用年利率參與計(jì)算，雖然在教材第五章第三節(jié)的等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中用的i是指利率，此題計(jì)算中應(yīng)該采用折現(xiàn)率，因?yàn)檫@是出租經(jīng)營獲取收益的情形。

　　【考點(diǎn)來源】教材第五章《現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值》第三節(jié)：資金等效值與復(fù)利計(jì)算。

　　18.某家庭向銀行申請了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為( )萬元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【答案】A

　　【試題解析】該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額A8×12=A1×(1+s)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(萬元)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第五章《現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值》第三節(jié)：資金等效值與復(fù)利計(jì)算。

　　19.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為( )萬元。

　　A.17.46

　　B.100.00

　　C.117.46

　　D.672.75

　　【答案】B

　　【試題解析】投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為P×i，1000×10%=100(萬元)。117.46萬元是年凈收益值，包含投資回報(bào)和投資回收兩部分，是用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出來的。

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法》第二節(jié)：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

　　20.投資者在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了( )。

　　A.抵御通貨膨脹的影響

　　B.提高資本金的投資收益率

　　C.提高全部投資的平均收益率

　　D.降低借貸資金的資金成本

　　【答案】B

　　【試題解析】投資者在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益率。

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法》第二節(jié)：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

　　21.如果某項(xiàng)目FNPV等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力( )。

　　A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求

　　B.超過了基準(zhǔn)收益率的要求

　　C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

　　D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

　　【答案】A

　　【試題解析】如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法》第三節(jié)：動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算。

　　22.某項(xiàng)目凈現(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值如下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是( )年。

　　年末012345

　　凈現(xiàn)值(萬元)-2000,00446.35432.32532.59640.67455.57

　　累計(jì)凈現(xiàn)值(萬元)-2000,00-1553.65-1121.33-588.7451.93507.50

　　A.3.09

　　B.3.48

　　C.3.83

　　D.3.92

　　【答案】D

　　【試題解析】動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=(4-1)+588.74/640.67=3.92(年)

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法》第三節(jié)：動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算。

　　23.某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息額，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請到的最大貸款額為( )萬元。

　　A.28.73

　　B.29.11

　　C.344.74

　　D.349.31

　　【答案】B

　　【試題解析】償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，據(jù)題意，則每年應(yīng)還本付息資金≤5/1.3=3.846(萬元)，按月還本付息額≤3.846/12=3205(元)，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n]=3205/1%[1-1/(1+1%)12×20]=291076(萬元)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法》第五節(jié)：清償能力指標(biāo)及其計(jì)算。

　　24.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是( )。

　　A.建安工程費(fèi)

　　B.土地費(fèi)用

　　C.空置率

　　D.容積率

　　【答案】C

　　【試題解析】對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等;對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策》第一節(jié)：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析。

　　25.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于( )。

　　A.臨界點(diǎn)分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　【答案】A

　　【試題解析】最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。最高土地價(jià)格分析屬于盈虧平衡分析。

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策》第二節(jié)：盈虧平衡分析。

　　26.風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的比較成熟的方法是( )，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

　　A.盈虧平衡分析法

　　B.概率分析法

　　C.敏感性分析法

　　D.小中取大法

　　【答案】B

　　【試題解析】風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策》第四節(jié)：風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　27.當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用( )。

　　A.概率分析

　　B.解析法

　　C.蒙特卡洛模擬法

　　D.故障樹分析法

　　【答案】C

　　【試題解析】蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值的情形。

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策》第四節(jié)：風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　28.房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題不包括( )。

　　A.等待投資型期權(quán)

　　B.放棄型期權(quán)

　　C.成長型期權(quán)

　　D.成熟型期權(quán)

　　【答案】D

　　【試題解析】房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題包括1.確定合理的開發(fā)時(shí)機(jī)(等待投資型期權(quán))2.決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目(放棄型期權(quán))3.決定是否開發(fā)一些成長型項(xiàng)目(成長型期權(quán))

　　【考點(diǎn)來源】教材第七章《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策》第六節(jié)：房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法。

　　29.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為( )。

　　A.時(shí)間類參數(shù)

　　B.融資類參數(shù)

　　C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

　　D.收益類指標(biāo)

　　【答案】D

　　【試題解析】收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營費(fèi)用占毛租金收入比率。

　　【考點(diǎn)來源】教材第八章《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究》第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇。

　　30.在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于( )。

　　A.單元估算法

　　B.單位指標(biāo)估算法

　　C.概算指標(biāo)法

　　D.工程量近似匡算法

　　【答案】A

　　【試題解析】在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于單元估算法。

　　【考點(diǎn)來源】教材第八章《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究》第四節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算。

　　31.銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為3000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月200元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于( )元。

　　A.5400

　　B.6400

　　C.4300

　　D.6530

　　【答案】B

　　【試題解析】銀行一般規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入，則該家庭最低月均收入應(yīng)不低于(3000+200)÷50%=6400(元)。

　　【考點(diǎn)來源】教材第九章《房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資》第三節(jié)：銀行信貸融資。

　　32.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“開發(fā)商違法預(yù)售”屬于( )風(fēng)險(xiǎn)。

　　A.信用

　　B.管理

　　C.法律

　　D.操作

　　【答案】A

　　【試題解析】個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及開發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問題。來源于購房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，則包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸�去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。

　　【考點(diǎn)來源】教材第九章《房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資》第三節(jié)：銀行信貸融資。

　　33.下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用的是( )。

　　A.抵押貸款還本付息

　　B.管理人員工資

　　C.公共設(shè)施維修費(fèi)

　　D.保險(xiǎn)費(fèi)

　　【答案】A

　　【試題解析】收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人工費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)用、辦公費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤、法定稅費(fèi)和房產(chǎn)稅。

　　【考點(diǎn)來源】教材第十章《物業(yè)資產(chǎn)管理》第五節(jié)：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告。

　　34.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是( )

　　A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

　　B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息

　　C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

　　D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

　　【答案】C

　　【試題解析】稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息，稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅。

　　【考點(diǎn)來源】教材第十章《物業(yè)資產(chǎn)管理》第五節(jié)：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告。

　　35.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為5萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為( )萬元。

　　A.11

　　B.24

　　C.29

　　D.35

　　【答案】C

　　【試題解析】有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×(1-20%)+5==29(萬元)

　　【考點(diǎn)來源】教材第十章《物業(yè)資產(chǎn)管理》第五節(jié)：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告。

　　試題來源:[2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試焚題庫]:　歷年真題+模擬試卷+錯(cuò)題練習(xí)

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