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2019年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理基礎(chǔ)練習(xí)1

來源：中華考試網(wǎng) [ 2019年6月3日 ] 【大中小】

　　【2017年真題】房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營投資，是按照(　)的不同進行劃分的。

　　A.物業(yè)用途類型

　　B.投資對象存在形式

　　C.房地產(chǎn)投資主體

　　D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。參見教材P4。

　　【典型例題】特殊物業(yè)是指設(shè)計比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。特殊物業(yè)不是指設(shè)計或功能特殊，而是其里面的經(jīng)營活動的性質(zhì)特殊，必須得到政府的許可。參見教材P6。

　　【典型例題】我國目前的房地產(chǎn)市場，是在普通的二線城市存在供不應(yīng)求的狀況，所以存在價格上漲的壓力。 (　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。普通二線城市和大部分三四線城市，面臨需求不足、供給過剩的去庫存壓力。參見教材P6。

　　【2016年真題】每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有(　)。

　　A.用途廣泛性

　　B.異質(zhì)性

　　C.弱流動性

　　D.長壽命性

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。參見教材P8。

　　【2016年真題】對房地產(chǎn)的使用功能進行適時調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保值和增值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。參見教材P8。

　　【2015年真題】房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險的主要原因，是房地產(chǎn)具有(　)。

　　A.異質(zhì)性

　　B.用途廣泛性

　　C.類型多樣性

　　D.弱流動性

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風(fēng)險。參見教材P8。

　　【2015年真題】房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括(　)。

　　A.需要適時的更新改造投資

　　B.易受政策影響

　　C.依賴專業(yè)管理

　　D.適于短期投資

　　E.變現(xiàn)性差

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項D錯誤，房地產(chǎn)適于長期投資。房地產(chǎn)投資的特點包括：區(qū)位選擇異常重要;適于進行長期投資;需要適時的更新改造投資;易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險;變現(xiàn)性差;易受政策影響;依賴專業(yè)管理;存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見教材P7～8。

　　【典型例題】下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是(　)。

　　A.購買房地產(chǎn)股票

　　B.購買商鋪

　　C.購買房地產(chǎn)債券

　　D.購買住房抵押支持證券

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。選項ACD均屬于房地產(chǎn)間接投資。參見教材P10～13。

　　【2017年真題】下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機構(gòu)投資者通常會選擇的是(　)。

　　A.開發(fā)商品住宅

　　B.開發(fā)工業(yè)廠房

　　C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)

　　D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的機構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，但物業(yè)價值和收益能力逐步提升。參見教材P11。

　　【2016年真題】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是(　)。

　　A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)

　　B.房地產(chǎn)投資所需資金少

　　C.房地產(chǎn)投資收益更高

　　D.房地產(chǎn)能保值增值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費的特性。參見教材P10。

　　【2015年真題】房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資(　)。

　　A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　B.易獲得金融機構(gòu)的支持

　　C.具有保值增值性

　　D.可提高投資者的資信等級

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。參見教材P14。

　　【典型例題】甲、乙物業(yè)2016年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2017年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是(　)。

　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大

　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大

　　C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同

　　D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

　　『正確答案』B

　　『答案解析』第一步：計算兩物業(yè)的期望值(加權(quán)平均值)

　　甲物業(yè)的期望值=1200×50%+1000×50%=1100

　　乙物業(yè)的期望值=1300×50%+900×50%=1100

　　第二步：計算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差

　　另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析

　　1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程度小，所以計算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險小。

　　【典型例題】整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P19。

　　【2017年真題】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有(　)。

　　A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值折損

　　B.增加收益現(xiàn)金流

　　C.加大投資者融資成本

　　D.增加市場供給

　　E.抑制市場投資需求

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。利率調(diào)升一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務(wù)負擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。參見教材P19。

　　【2017年真題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是(　)。

　　A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.通貨膨脹風(fēng)險

　　D.利率變動風(fēng)險

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中的個別風(fēng)險是可以控制的風(fēng)險，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險和持有其風(fēng)險。參見教材P21。

　　【2017年真題】按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為(　)。

　　A.金融投資型

　　B.收益型

　　C.實物投資型

　　D.機會型

　　E.收益加增值型

　　『正確答案』BDE

　　『答案解析』本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。參見教材P23。

　　【2016年真題】能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇(　)。

　　A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資

　　B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資

　　C.機會型房地產(chǎn)投資

　　D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機會型房地產(chǎn)投資。參見教材P23。

　　【2015年真題】為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項目間應(yīng)有一個(　)。

　　A.負協(xié)方差

　　B.正協(xié)方差

　　C.正敏感度

　　D.負敏感度

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。參見教材P24。

　　【2015年真題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是(　)。

　　A.持有期風(fēng)險

　　B.時間風(fēng)險

　　C.周期風(fēng)險

　　D.機會成本風(fēng)險

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。該題轉(zhuǎn)換為，哪些是系統(tǒng)風(fēng)險，哪些是個別風(fēng)險。通過投資組合理論，可將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險無法規(guī)避。參見教材P26。

　　【2016年真題】若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為(　)。

　　A.14%　　B.19%　　C.21%　　D.22%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%。參見教材P26。

　　【2016年真題】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作資金機會成本的有(　)。

　　A.國債收益率

　　B.銀行存款利率

　　C.市場平均投資收益率

　　D.銀行貸款利率

　　E.銀行同業(yè)拆借利率

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內(nèi)最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多等于上述無風(fēng)險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。參見教材P27。

　　【典型例題】如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為(　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』

　　方法一：公式作法

　　折現(xiàn)率=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)=10%+0.4 × (20%-10%)=14%。

　　方法二：帶有技術(shù)含量的排除法

　　該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險投資收益率，即大于10%，選項AB可立即排除。參見教材P27。

　　試題來源:[2019年房地產(chǎn)估價師考試焚題庫]:　歷年真題+模擬試卷+錯題練習(xí)