單項選擇題

　　1、(　)是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

　　A、投資房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B、房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C、投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　D、住房抵押貸款證券化

　　2、甲、乙物業(yè)2016年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2017年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是(　)。

　　A、甲物業(yè)投資風(fēng)險大

　　B、乙物業(yè)投資風(fēng)險大

　　C、甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同

　　D、難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

　　3、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是(　)。

　　A、周期風(fēng)險

　　B、比較風(fēng)險

　　C、資本價值風(fēng)險

　　D、時間風(fēng)險

　　4、(　)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。

　　A、市場供求風(fēng)險

　　B、通貨膨脹風(fēng)險

　　C、利率風(fēng)險

　　D、或然損失風(fēng)險

　　5、2010年我國調(diào)高了購房首付，使許多房地產(chǎn)投資者在銷售物業(yè)實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

　　A、周期風(fēng)險

　　B、系統(tǒng)風(fēng)險

　　C、政策風(fēng)險

　　D、變現(xiàn)風(fēng)險

　　6、房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險是(　)。

　　A、未來運營費風(fēng)險

　　B、收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　C、資本價值風(fēng)險

　　D、時間風(fēng)險

　　17、租約調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律所帶來的風(fēng)險屬于(　)。

　　A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　B、資本價值風(fēng)險

　　C、比較風(fēng)險

　　D、未來運營費用風(fēng)險

　　8、物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險是(　)。

　　A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　B、未來運營費用風(fēng)險

　　C、資本價值風(fēng)險

　　D、時間風(fēng)險

　　9、資本價值隨著收益率的變化而變化，使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，并在很大程度上影響置業(yè)投資的績效，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資面臨(　)。

　　A、利率風(fēng)險

　　B、收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　C、未來運營費用風(fēng)險

　　D、資本價值風(fēng)險

　　10、對于能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者來說，通常以(　)作為其投資對象。

　　A、剛剛竣工的收益性物業(yè)

　　B、進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)

　　C、未進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)

　　D、機會型房地產(chǎn)投資

　　答案

　　單選題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。住房抵押貸款證券化，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。參見教材P13。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。第一步：計算兩物業(yè)的期望值(加權(quán)平均值)，甲物業(yè)的期望值=1200×50%+1000×50%=1100，乙物業(yè)的期望值=1300×50%+900×50%=1100。第二步：計算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差，

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險包括通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險。參見教材P18～21。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。參見教材P18。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。政策風(fēng)險：政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。參見教材P20。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。參見教材P21。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。選項A，收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險;選項B，資本價值風(fēng)險指即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化;選項D是物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險，包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用(例如租約調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律)。參見教材P21～22。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。參見教材P21。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價值的風(fēng)險，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。參見教材P22。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收入為目的，投資對象通常為進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。參見教材P23。