某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000m2，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務式公寓35000m2，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000m2，地下車位230個(10000m2)。項目建設期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金;第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完;服務用房在第五年開始出租，出租率為90%，租金為3000元/m2.年，運營成本為租金收入的20%;服務用房的殘值為20萬元。

　　假設：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還;在整個出租期內，出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。

　　在貸款利息最少條件下，求：(1)該項目的借款計劃和還款計劃。(2)該項目全部投資內部收益率。(3)該項目自有資金財務凈現(xiàn)值。(12分)

　　參考答案

　　自有資金投入總額=35000×35%=12250萬元

　　第一年初投入9000萬元;

　　第二年初投入13250萬元，其中3250萬元為自有資金，10000萬元貸款;

　　第二年末收入7750萬元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬元;

　　第三年末收入12600萬元，全部與第四年初用于償還貸款;

　　第四年末收入21650萬元，足以償還剩余貸款，并有余額;

　　第五年末開始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080萬元租金;

　　第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬元。

　　(1)第四年初償還貸款時，貸款本息合計10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600萬元還款12600萬元，仍需償還5000萬元。

　　第五年初償還剩余貸款5000×(1+10%)=5500萬元

　　因此借款計劃為第二年初借款10000萬元，第三年初借款5000萬元。

　　還款計劃為第四年初償還12600萬元，第五年初償還剩余5500萬元。

　　(2)制作全部投資現(xiàn)金流量表

　　當i1=15%時，

　　當i2=16%時，

　　NPV2=-398.6448

　　用插值法求的FIRR=15.53%

　　(3)制作自有資金現(xiàn)金流量表

　　按25%報酬率計算，