第 1 題 王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1.5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時支付了相當于購房款0.3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉(每次賣房時均支付了相當于售價5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費和1%的個人所得稅)。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/(月·㎡)(按建筑面積計)不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%;購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。

　　(1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應的計算過程。

　　(2)列出自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應數(shù)據(jù)(不要求計算出結(jié)果)。(10分)

　　自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)

　　【參考解析】：