1.房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程，而間接投資是指購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資。

　　答案：×

　　解析：購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資屬于直接投資。

　　2.房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù).

　　答案：√

　　3.在置業(yè)投資中,運營費用比率越高,則預(yù)示著投資項目的凈經(jīng)營收入越低,項目抵抗風險的能力越弱

　　答案：√

　　4.多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化，相互影響時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。

　　答案：×

　　解析：多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的。

　　5.投資機會研究，也稱為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。

　　答案：×

　　解析：初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。

　　6.為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。

　　答案：×

　　解析：名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人，應(yīng)對承租人進行選擇。

　　7.開發(fā)項目成本費用中，財務(wù)費用是指企業(yè)財務(wù)部門所發(fā)生的各項費用，包括財務(wù)人員工資、辦公費、銀行利息等。

　　答案：×

　　解析：財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要為借款的利息。

　　8.投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。

　　答案：×

　　解析：正好相反。

　　9.市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強度,從而作出預(yù)測，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測。

　　答案：×

　　解析：這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。

　　10.決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的報價。

　　答案：×

　　解析：中標后，開發(fā)商和中標單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。

　　11.雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。

　　答案：×

　　解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式

　　12.資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。

　　答案：√

　　13.如果兩筆資金等值，則用復利公式把它們換到任何時點，變換成任何支付形式，都是等值的。

　　答案：√

　　解析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。

　　14.對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售

　　答案：√

　　15.在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入前扣除.

　　答案：×

　　解析：抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入中扣除

　　四、計算題(共2題，每題10分，要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點兩面位。)

　　1. 某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計一年建成,交付使用后,當年可獲得凈收益50萬元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問該酒店建造時總投資應(yīng)控制在多少萬元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)

　　答案:

　　該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為:

　　P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬元

　　該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬元

　　2.某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本\建造成本及專業(yè)人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準備期6個月,建設(shè)期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本\專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項目建成后的市場銷售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤率是多少?