房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題及答案

　　單項(xiàng)選擇題

　　1.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說(shuō)法中，不正確的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命

　　B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)

　　C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

　　D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)

　　E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間

　　答案：DE

　　解析：對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，出租經(jīng)營(yíng)收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命;房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。

　　2.下列風(fēng)險(xiǎn)中，不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是(　)。

　　A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　C.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

　　D.比較風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：D

　　解析：比較風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.某投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國(guó)債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為(　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　答案：C

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。這是求折現(xiàn)率的一種方法。

　　4.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的(　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　答案：B

　　5.在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按(　)計(jì)算的。

　　A.綜合利率

　　B.貸款利率

　　C.折現(xiàn)率

　　D.機(jī)會(huì)成本

　　答案：D

　　6.(　)，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。

　　A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保

　　C.住房抵押貸款證券化

　　D.投資于金融證券

　　答案：C

　　7.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是(　)

　　A.1.8月

　　B.2.5季

　　C.1.8年

　　D.0.45年

　　答案：C

　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。

　　8.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的說(shuō)法，不正確的是(　)。

　　A.二級(jí)市場(chǎng)是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)

　　B.三級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

　　C.按照增量存量的方式，將土地市場(chǎng)劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)

　　D.按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)，二級(jí)房屋市場(chǎng)和三級(jí)房屋市場(chǎng)

　　答案：D

　　解析：按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)和二級(jí)房屋市場(chǎng)。

　　9.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過(guò)程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算的，一般是(　)。

　　A.造價(jià)工程師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　答案：A

　　10.由于施工工期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有(　)。

　　A.使項(xiàng)目的規(guī)模、布局發(fā)生變化

　　B.承擔(dān)更多的貸款利息

　　C.增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本

　　D.還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)

　　E.合約變更引起的風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：BCD