房地產(chǎn)估價師考試題：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理答案

　　1、運用實物期權方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過(　　)確定是否進行投資。

　　A.等待投資型期權估價

　　B.放棄型期權估價

　　C.成長型期權估價

　　D.柔性期權估價

　　【正確答案】：C

　　2、(　　)資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。

　　A.一手

　　B.基礎

　　C.原始

　　D.二手

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。

　　3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是(　　)。

　　A.有效市場>滲透市場>服務市場

　　B.服務市場>有效市場>滲透市場

　　C.有效市場>服務市場>滲透市場

　　D.服務市場>滲透市場>有效市場

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。

　　4、某一人口較少的市場同時有幾個物業(yè)項目同時開盤，而銷售業(yè)績、銷售價格沒有開發(fā)商預期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風險的(　　)。

　　A.市場供求風險

　　B.周期風險

　　C.變現(xiàn)風險

　　D.通貨膨脹風險

　　【正確答案】：A

　　5、土地儲備實行(　　)管理。

　　A.計劃

　　B.年度

　　C.整體

　　D.分階段

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：土地儲備實行計劃管理。

　　6、開發(fā)商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的(　　)以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預售許可證。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預售許可證。

　　7、下列關于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是(　　)。

　　A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

　　B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落

　　C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了

　　D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。

　　8、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　9、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)/權益投資數(shù)額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。

　　10、進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡圖和(　　)。

　　A.資源配置圖

　　B.直方圖

　　C.橫道圖

　　D.控制圖

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡圖和橫道圖。