第六章經(jīng)濟評價指標與方法

　　一、單項選擇題(每題的備選答案中只有一個最符合題意)

　　1.某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為( )。

　　A.7.5%

　　B.8.3%

　　C.12.5%

　　D.16.7%

　　正確答案:A　解題思路：(10-5-2)÷(60-20)=7.s%/稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

　　2.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為( )。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　正確答案:D　解題思路：資本金利潤率一年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=700/2000=35%。

　　3.某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為( )。

　　A.12%

　　B.20%

　　C.24%

　　D.30%

　　正確答案:D　解題思路：資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100%，則資本金利潤率=600÷2000=30%。

　　4.甲乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的( )。

　　A.市場

　　B.財務(wù)

　　C.政策

　　D.經(jīng)營

　　正確答案:B　解題思路：資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差。

　　5.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于( )。

　　A.社會平均收益率

　　B.通貨膨脹率

　　C.項目基準收益率

　　D.國民經(jīng)濟增長率

　　正確答案:C　解題思路：財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：式中NPV-項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值;i-基準收益率或設(shè)定的目標收益率。如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。