計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分)

　　(1)某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長(zhǎng)貸款期限20年，最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問(wèn)：(1)該家庭能購(gòu)買住房的最高總價(jià)是多少?若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%，為保持原月償額還不變，則：(2)該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?(3)如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年?(8分)

　　(2)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000㎡，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積 50000㎡，其中服務(wù)式公寓35000㎡，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000㎡，地下車位230個(gè)(10000㎡)。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開(kāi)始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完;服務(wù)用房在第五年初開(kāi)始出租，出租率為90%，租金為3000元/(㎡年)運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20%;服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。 假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還;在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變;該項(xiàng)目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：

　　(1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。

　　(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。

　　(3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(12分)

　　答案解析：