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2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理章節(jié)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)投資的形式和利弊

來(lái)源：中華考試網(wǎng) [ 2019年11月10日 ] 【大中小】

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資的形式和利弊

　　1.房地產(chǎn)投資的分類(lèi)(2+3)

分類(lèi)	內(nèi)涵	子分類(lèi)
直接投資	投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)過(guò)程，參與有關(guān)管理工作	開(kāi)發(fā)投資	買(mǎi)土地
直接投資		置業(yè)投資	買(mǎi)已建成的房地產(chǎn)
間接投資	投資者將資金投入有價(jià)證券，不需要直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作	投資房地產(chǎn)股票或債券	股票+債券

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資

類(lèi)型	內(nèi)涵	性質(zhì)
開(kāi)發(fā)投資	從取得土地使用權(quán)開(kāi)始－搞開(kāi)發(fā)建設(shè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)	■屬于中短期投資 ■形成市場(chǎng)上的增量供給
置業(yè)投資	買(mǎi)已建成的房地產(chǎn)－出租或者轉(zhuǎn)售獲利	可以是增量房地產(chǎn)（新房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊房）

　　3.機(jī)構(gòu)投資者的置業(yè)投資選擇

機(jī)構(gòu)投資者類(lèi)型	置業(yè)投資對(duì)象	投資特點(diǎn)
缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者	購(gòu)買(mǎi)黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)	■購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高 ■收益水平低 ■風(fēng)險(xiǎn)小
具備投資管理經(jīng)驗(yàn)的投資者	購(gòu)買(mǎi)處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)	■初始價(jià)值和初始收益水平低 ■增值潛力大 ■轉(zhuǎn)售收益大

　　4.投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　■投資者將資金交由信托基金，基金由專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)構(gòu)將收益再分配給投資人，是一種基于信任的委托投資關(guān)系。

　　■房地產(chǎn)信托的收入現(xiàn)金流主要部分分配給作為投資者的股東。

　　■REITS的類(lèi)型(三大類(lèi))

　　權(quán)益型基金、抵押型基金、混合型基金

　　5.REITS的優(yōu)勢(shì)與類(lèi)型

優(yōu)勢(shì)	內(nèi)涵
收益相對(duì)穩(wěn)定	■收益主要來(lái)源于所擁有的物業(yè)的經(jīng)常性租金收入 ■一般高于股票收益
流動(dòng)性好	■可以在證券交易所交易

　　6.住房抵押支持證券

　　■把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

　　■銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專(zhuān)門(mén)設(shè)立的特殊目的公司，該公司再將債權(quán)轉(zhuǎn)化為證券出售給投資者。

　　■購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。

　　7.房地產(chǎn)投資的利與弊(四利三弊)

項(xiàng)目	內(nèi)容
四利	■相對(duì)較高的收益水平（高于儲(chǔ)蓄、股票、債券） ■易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（房地產(chǎn)是可靠的抵押物） ■能抵消通貨膨脹的影響（房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過(guò)年通貨膨脹率） ■提高投資者的資信等級(jí)（擁有房地產(chǎn)是實(shí)力的最好證明）
三弊	■投資數(shù)額巨大 ■投資回收期較長(zhǎng) ■需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

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