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2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理章節(jié)輔導(dǎo)：投資與房地產(chǎn)投資

來源：中華考試網(wǎng) [ 2019年11月10日 ] 【大中小】

　　第一節(jié)　投資與房地產(chǎn)投資

　　『房地產(chǎn)投資概述』

　　1.投資的概念

　　■概念

　　投資是指經(jīng)濟主體(個人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨铮?jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。

　　■理解(三個角度)

　　通俗角度-投資就是用錢來獲取更多的錢。

　　金融角度-投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價格賣出的行為。

　　經(jīng)濟角度-投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。

　　2.投資的分類(四種分類)

　　3.投資的特性(四特性)

　　■投資是一種經(jīng)濟行為

　　■投資具有時間性(犧牲即期消費獲得將來消費)

　　■投資目的是獲取收益

　　■投資具有風(fēng)險性

　　4.房地產(chǎn)投資的分類(三種分類)

按投資主體劃分	按經(jīng)濟活動類型劃分	按物業(yè)類型劃分
■政府投資 ■非營利機構(gòu)投資 ■企業(yè)投資 ■個人投資	■土地開發(fā)投資 ■房地產(chǎn)開發(fā)投資 ■房地產(chǎn)經(jīng)營投資	■居住物業(yè)投資 ■商用物業(yè)投資 ■工業(yè)物業(yè)投資 ■酒店和休閑娛樂設(shè)施投資 ■特殊物業(yè)投資

　　【關(guān)注點】不同投資主體的投資目的顯著差異。政府投資和非盈利機構(gòu)，注重社會效益和環(huán)境生態(tài)效益;企業(yè)和個人，主要關(guān)注經(jīng)濟效益。

　　『房地產(chǎn)投資的分類』(按物業(yè)類型)

　　1.居住物業(yè)投資

內(nèi)涵	主要類型	特點
供人們生活居住的房地產(chǎn)	■公共住房廉租住房（低收入家庭出租）經(jīng)濟適用住房（低收入家庭出售）限價商品住房（中等收入家庭出售）公共租賃住房（中等收入家庭出租） ■商品住房普通住宅高檔住宅公寓別墅	自用或出租，投資風(fēng)險小

　　2.商業(yè)物業(yè)投資

內(nèi)涵	主要類型	特點
指能出租經(jīng)營，為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)	◆寫字樓 ◆零售商業(yè)用房 ◆出租公寓	◆開發(fā)－出售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)－持有或整體出售給機構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢 ◆收益多來自經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，適合長期投資。收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān) ◆商用物業(yè)交易涉及資金量大，常在機構(gòu)投資者之間進行 ◆位置對此類物業(yè)有特殊的重要性

　　3.工業(yè)物業(yè)投資

內(nèi)涵	主要類型	特點
為人類生產(chǎn)活動提供空間	◆工業(yè)廠房 ◆倉儲用房 ◆高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房 ◆研究與發(fā)展用房	◆可開發(fā)－銷售，也可開發(fā)－持有出租經(jīng)營 ◆重工業(yè)廠房設(shè)計特殊，不容易轉(zhuǎn)手交易 ◆高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與研發(fā)用房適應(yīng)性較強 ◆輕工業(yè)廠房介于兩者之間

　　4.酒店和休閑娛樂設(shè)施投資

內(nèi)涵	主要類型	特點
為商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供空間的投資	◆酒店 ◆休閑度假中心 ◆康體中心 ◆賽馬場 ◆高爾夫球場	◆本質(zhì)上屬于商業(yè)物業(yè)投資 ◆運營管理很重要，所以在開發(fā)階段，未來運營管理的團隊就會介入

　　5.特殊物業(yè)投資

內(nèi)涵	種類	特點
指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)	◆加油站 ◆飛機場 ◆車站 ◆橋梁 ◆碼頭 ◆高速公路 ◆隧道	◆這類房地產(chǎn)交易少，多屬長期投資 ◆靠經(jīng)營活動收益回收投資并獲利

　　6.房地產(chǎn)投資按照區(qū)域分類的特點

分類	特點
一線城市和熱點二線城市	由于供給不足導(dǎo)致的價格上漲壓力非常大
普通二線城市和大部分三四線城市	面臨需求不足、供給過剩的去庫存壓力

　　『房地產(chǎn)投資的特性』

　　1.房地產(chǎn)投資的特性(8大特點)

序號	特性	解析
1	區(qū)位選擇異常重要	■房地產(chǎn)的不可移動性，決定了其區(qū)位的重要性 ■區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位（決定其收益水平和升值潛力）
2	適于進行長期投資	■土地不會毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長期投資
3	需要適時的更新改造投資	■投資者通過及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合市場的需求，才能在競爭中處于有利的地位 ■如寫字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、購物中心改善環(huán)境、增加商品展示空間、公寓內(nèi)增加洗衣房等
4	易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險（價值難以判斷）	■異質(zhì)性使每宗房地產(chǎn)的價值不可能一致，對其市場價值和投資價值的判斷是困難的 ■由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗的不同，導(dǎo)致相同市場價值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價值
5	變現(xiàn)性差（流動性差）	由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價值量大，市場交易分散、信息不完備等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差
6	易受政策影響	房地產(chǎn)容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響
7	依賴專業(yè)管理	開發(fā)、經(jīng)營等各環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與服務(wù)
8	存在效益外溢和轉(zhuǎn)移	■房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響 ■如地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤價格上漲，小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價等典型案例

　　2.建筑物的兩個壽命

概念	概念	開始時間	終止時間
經(jīng)濟壽命	地上建筑物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻的時間周期（即凈收益大于零的持續(xù)時間）	從地上建筑物竣工之日開始	出租經(jīng)營收入大于運營費用
自然壽命		從地上建筑物竣工之日開始	到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為止的持續(xù)時間

　　3.自然壽命與經(jīng)濟壽命的關(guān)系

　　■一般自然壽命要比經(jīng)濟壽命長(有空置的情況)

　　■可以通過對建筑進行更新改造，延長其自然壽命，從而獲得幾個經(jīng)濟壽命

　　■房地產(chǎn)投資追求項目全壽命周期利益最大化

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