第三節(jié)　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　1.風(fēng)險的相關(guān)概念

　　■風(fēng)險-未來獲得預(yù)期收益可能性的大小

　　■風(fēng)險收益-實際收益超出預(yù)期收益，增加部分稱風(fēng)險報酬

　　■風(fēng)險損失-實際收益低于預(yù)期收益

　　2.風(fēng)險的度量

　　【解題思路與方法】如何比較風(fēng)險的大小

　　第一步，計算出兩物業(yè)的價值的期望值。(加權(quán)平均值)

　　第二步，計算出兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差。

　　第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標(biāo)準(zhǔn)差即可，標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險小。

　　第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計算標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比，該比值小的那個風(fēng)險小。

　　【典型例題】甲、乙物業(yè)2016年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2017年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是(　)。

　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大

　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大

　　C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同

　　D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

　　『正確答案』B

　　『答案解析』第一步：計算兩物業(yè)的期望值(加權(quán)平均值)

　　甲物業(yè)的期望值=1200×50%+1000×50%=1100

　　乙物業(yè)的期望值=1300×50%+900×50%=1100

　　第二步：計算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差

　　另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析

　　1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程度小，所以計算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險小。

　　3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內(nèi)涵(四方面)

　　■投入資金的安全性

　　■期望收益的可靠性

　　■投資項目的變現(xiàn)性

　　■資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

　　4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類(9+6)

　　5.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】如何規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險

　　■以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險越大，實際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險

　　■投資者通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低風(fēng)險對實際收益率的影響程度(調(diào)高)

　　【典型例題】整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P19。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響

　　■折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損

　　■加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價格下降

　　【2017年真題】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有(　)。

　　A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值折損

　　B.增加收益現(xiàn)金流

　　C.加大投資者融資成本

　　D.增加市場供給

　　E.抑制市場投資需求

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。利率調(diào)升一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。參見教材P19。

　　6.房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險(6類)

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】注意利率風(fēng)險和資本價值風(fēng)險

　　■利率是收益率的重要決定因素，但不是唯一

　　■利率風(fēng)險是系統(tǒng)風(fēng)險，資本價值風(fēng)險是個別風(fēng)險

　　【2017年真題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是(　)。

　　A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.通貨膨脹風(fēng)險

　　D.利率變動風(fēng)險

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中的個別風(fēng)險是可以控制的風(fēng)險，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機(jī)會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險和持有其風(fēng)險。參見教材P21。

　　7.風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　【2017年真題】按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為(　)。

　　A.金融投資型

　　B.收益型

　　C.實物投資型

　　D.機(jī)會型

　　E.收益加增值型

　　『正確答案』BDE

　　『答案解析』本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會型三種類型。參見教材P23。

　　【2016年真題】能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇(　)。

　　A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資

　　B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資

　　C.機(jī)會型房地產(chǎn)投資

　　D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會型房地產(chǎn)投資。參見教材P23。

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