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2019年房地產(chǎn)估價(jià)師教材<經(jīng)營與管理>第二章考點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)

中華考試網(wǎng) [ 2018年10月19日 ] 【大中小】

　　第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)

　　1.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　　1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈(八種原因)

市場(chǎng)失靈原因	對(duì)策
壟斷	·要求政府制定反壟斷政策，改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格
外部性	·需要政府通過稅收、補(bǔ)貼、外部性收益-成本內(nèi)部化等措施來提高市場(chǎng)效率
信息不對(duì)稱	·要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開制度，提高市場(chǎng)的透明度
市場(chǎng)不完全公共品失業(yè) 通貨膨脹及失衡再分配和優(yōu)效品

　　1.2 住房問題和住房保障

　　■住房兼具商品和公共品的雙重屬性

　　■三種住房保障模式

住房保障模式	代表國家
政府直接建房方式	·英國、新加坡和香港
依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式	·法國、瑞典和日本
對(duì)住房投資人減稅對(duì)住房承租人補(bǔ)貼	·各國普遍采取

　　1.3 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　■經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇;

　　■復(fù)蘇和繁榮構(gòu)成擴(kuò)張過程，衰退和蕭條構(gòu)成收縮過程;

　　■波峰(從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮)：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策;

　　■波谷(從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張)：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退。

　　1.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　■房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù)。

　　1.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

均衡模式	內(nèi)涵
總量非均衡	·表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過剩同時(shí)并存。
結(jié)構(gòu)非均衡	·不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。

　　【2014年真題】房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的發(fā)展規(guī)律，政府沒有必要進(jìn)行干預(yù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)劇烈的振蕩時(shí)，政府從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，通過各種政策工具進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)，以達(dá)到短期內(nèi)使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到穩(wěn)定運(yùn)行軌道。參見教材P55。

　　2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　　■土地供應(yīng)政策(主要是土地供應(yīng)計(jì)劃)

　　■金融政策

　　■住房政策

　　■城市規(guī)劃

　　■地價(jià)政策

　　■稅收政策

　　■租金控制

　　3.政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施

　　■健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度(資質(zhì)管理)

　　■推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設(shè)(信用檔案)

　　■規(guī)范交易程序(土地出讓、房屋銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記方面)