第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和指標(biāo)

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系(四類)

類型	特點(diǎn)
完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)	競(jìng)爭(zhēng)最為充分
壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)	即競(jìng)爭(zhēng)和壟斷并存，并以競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng)
寡頭壟斷市場(chǎng)	競(jìng)爭(zhēng)與壟斷并存，并以壟斷為主的市場(chǎng)
完全壟斷市場(chǎng)	不存在競(jìng)爭(zhēng)

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)-壟斷競(jìng)爭(zhēng)

　　總體：壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，以競(jìng)爭(zhēng)為主。

類型	市場(chǎng)結(jié)構(gòu)	特點(diǎn)
土地出讓市場(chǎng)	完全壟斷	政府壟斷
存量市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）	競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷	交易雙方為分散家庭
增量市場(chǎng)（一手房市場(chǎng)）	壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)	市場(chǎng)供應(yīng)者是開發(fā)商

　　【2013年真題】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是(　)市場(chǎng)。

　　A.完全競(jìng)爭(zhēng)　B.壟斷競(jìng)爭(zhēng)

　　C.寡頭壟斷　D.完全壟斷

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)目前是由屬地政府完全壟斷的。參見教材P35。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系(六大結(jié)構(gòu))

序號(hào)	結(jié)構(gòu)類型	內(nèi)涵
1	總量結(jié)構(gòu)	總量（開發(fā)與銷售總量，供給與需求總量比例）
2	區(qū)域結(jié)構(gòu)	不同地區(qū)的差異
3	產(chǎn)品結(jié)構(gòu)	不同產(chǎn)品的差異
4	供求結(jié)構(gòu)	同一物業(yè)類型不同檔次的供求關(guān)系 （供給檔次與需求之間的關(guān)系）
5	投資結(jié)構(gòu)	不同投資目的和方式
6	租買結(jié)構(gòu)	租賃和購(gòu)買的比例關(guān)系

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】租買結(jié)構(gòu)的影響因素

　　■租金和價(jià)格的關(guān)系

　　■人們對(duì)所有權(quán)的偏好

　　■可供出租數(shù)量

　　■經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

　　【2015年真題】對(duì)某一房產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的(　)。

　　A.總量結(jié)構(gòu)分析　B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

　　C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析　D.投資結(jié)構(gòu)分析

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。參見教材P36。

　　【2013年真題】對(duì)一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的(　)分析。

　　A.總量結(jié)構(gòu)　B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　C.投資結(jié)構(gòu)　D.區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系。區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。參見教材P36。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分(五種分類)

　　3.1 按地域范圍細(xì)分(區(qū)域性市場(chǎng))

　　■按城市劃分

　　■按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分

　　■按省或自治區(qū)劃分

　　■按大片區(qū)進(jìn)行劃分

　　3.2 按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　■居住物業(yè)市場(chǎng)

　　■商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

　　■工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

　　■特殊物業(yè)市場(chǎng)

　　■土地市場(chǎng)

　　不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。

　　3.3 按增量存量細(xì)分

房地分離		細(xì)分市場(chǎng)	房地合一
土地市場(chǎng)	一級(jí)市場(chǎng)	土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)	房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)
	二級(jí)市場(chǎng)	土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)	房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)
房屋市場(chǎng)	一級(jí)市場(chǎng)	增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)
	二級(jí)市場(chǎng)	存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)	房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)

　【2013年真題】按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括(　)市場(chǎng)。

　　A.土地使用權(quán)出讓

　　B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　C.新建商品住宅銷售

　　D.新建寫字樓出租

　　E.二手房買賣『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是按增量存量細(xì)分。房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。參見教材P37。

　　3.4 按交易方式細(xì)分

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】新建和存量房地產(chǎn)交易子市場(chǎng)的組成的區(qū)別

　　3.5 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)(四大類40小項(xiàng))

4.1 供給指標(biāo) （10項(xiàng)）	4.2需求指標(biāo) （11項(xiàng)）	4.3 市場(chǎng)交易指標(biāo)（9項(xiàng)）	4.4 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)（10項(xiàng)）
■新竣工量 ■滅失量 ■存量 ■空置量 ■空置率 ■可供租售量 ■房屋施工面積 ■房屋新開工面積 ■平均建設(shè)周期 ■竣工房屋價(jià)值	■國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ■人口數(shù)量 ■城市家庭人口規(guī)模 ■就業(yè)人員數(shù)量 ■就業(yè)分布 ■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ■城市家庭可支配收入 ■城市家庭總支出 ■房屋空間使用數(shù)量 ■商品零售價(jià)格指數(shù) ■城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)	■銷售量 ■出租量 ■吸納量 ■吸納率 ■吸納周期 ■預(yù)售面積 ■房地產(chǎn)價(jià)格 ■房地產(chǎn)租金 ■房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)	■土地轉(zhuǎn)化率 ■開發(fā)強(qiáng)度系數(shù) ■開發(fā)投資杠桿率 ■住房可支付性指數(shù) ■住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù) ■房?jī)r(jià)租金比 ■量?jī)r(jià)彈性 ■個(gè)人住房抵押貸款還款收入比 ■住房市場(chǎng)指數(shù) ■消費(fèi)者信心指數(shù)

　　【出題方式】

　　■區(qū)分具體指標(biāo)屬于哪一大類

　　■重要指標(biāo)的含義

　　■重要指標(biāo)的計(jì)算

　　【2015年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是(　)。

　　A.空置率　　　　　B.竣工房屋價(jià)值

　　C.房屋施工面積　　D.吸納率

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。參見教材P41。

　　4.1 房地產(chǎn)供給指標(biāo)

　　【指標(biāo)一】新竣工量(竣工面積)

　　指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

　　【指標(biāo)二】滅失量

　　指房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因滅失掉的部分。

　　【指標(biāo)三】存量

　　·指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量

　　·報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期竣工量-報(bào)告期滅失量

　　【指標(biāo)四】空置量

　　·指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。

　　·包括以前年度竣工和報(bào)告期竣工的面積。

　　·不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積。

　　【2015年真題】關(guān)于房屋存量的說法，正確的有(　)。

　　A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)

　　B.存量單位可以是建筑面積或套數(shù)

　　C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)

　　D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量

　　E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo);選項(xiàng)D錯(cuò)誤，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期竣工量-報(bào)告期滅失量。參見教材P38。

　　【指標(biāo)五】空置率

　　·指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　·空置率=空置房屋面積/同期房屋存量面積

　　【指標(biāo)六】可供租售量

　　·可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報(bào)告期新竣工量

　　·由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于該時(shí)點(diǎn)的可供租售量。

　　【典型例題】2014年末，某市住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬㎡,商品住房3750萬㎡，同期住房空置量為750萬㎡,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬㎡，商品住房空置量為450萬㎡，則該市2014年末的商品住房空置率是(　)。

　　A.9%　　 B.12%

　　C.15%　　D.20%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)�？罩寐�=空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。參見教材P39。

　　【指標(biāo)七】房屋施工面積

　　·指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

　　·房屋施工面積=報(bào)告期新開工面積+上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積

　　·報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中

　　【指標(biāo)八】房屋新開工面積

　　·報(bào)告期內(nèi)新開工面積

　　·不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積

　　【2014年真題】某市2012年房屋施工面積為2000萬平方米，竣工面積為700萬平方米;2013年房屋新開工面積為800萬平方米，竣工面積為900萬平方米。若不考慮停緩建因素，該市2013年房屋施工面積為(　)萬平方米。

　　A.1200　　B.1900

　　C.2100　　D.2800

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。房屋施工面積=報(bào)告期新開工面積+上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積=800+(2000-700)=2100。參見教材P39。

　　【典型例題】關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是(　)。

　　A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

　　B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

　　C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

　　D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。參見教材P39。

　　【典型例題】某城市2014年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2013年跨入2014年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬平方米。該城市2014年商品住房新開工面積是(　)萬平方米。

　　A.500　　　 　　B.700

　　C.800　　　 　　D.1000

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。房屋新開工面積，指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬平方米)。參見教材P39。

　　【指標(biāo)九】平均建設(shè)周期

　　·項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度

　　·平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積

　　【指標(biāo)八】竣工房屋價(jià)值

　　·在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值

　　·包括房屋的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修及水、電、衛(wèi)等附屬工程價(jià)值

　　·不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝;辦公和生活家具;土地相關(guān)費(fèi)用;城市建設(shè)配套投資

　　【2015年真題】某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米;2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為(　)年。

　　A.1.70　　B.1.79

　　C.2.43　　D.2.86

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=(300-120+500)/280=2.43。參見教材P39。

　　4.2 需求指標(biāo)

　　■國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

　　■人口數(shù)量-戶籍人口、常住人口、現(xiàn)有人口

　　■城市家庭人口規(guī)模

　　■就業(yè)人員數(shù)量

　　■就業(yè)分布

　　■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

　　■城市家庭可支配收入

　　■城市家庭總支出

　　■房屋空間使用數(shù)量

　　■商品零售價(jià)格指數(shù)

　　■城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

　　4.3 市場(chǎng)交易指標(biāo)

　　【指標(biāo)一】銷售量

　　■報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積

　　■銷售量=現(xiàn)房銷售面積+期房銷售面積

　　【指標(biāo)二】出租量

　　■報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積

　　【典型例題】我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購(gòu)房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。我國(guó)統(tǒng)計(jì)中以簽訂合同為準(zhǔn)，包括現(xiàn)房和期房?jī)蓚�(gè)部分，不考慮是否竣工，是否交付使用。參見教材P41。

　　【指標(biāo)三】吸納量

　　■吸納量=銷售量+出租量

　　【指標(biāo)四】吸納率

　　■吸納率=吸納量/可供租售量

　　【典型例題】2008年，某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為320萬平方米。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為(　)。

　　A.71.11%　　　　B.88.89%

　　C.91.67%　　　　D.93.33%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。2008年住宅市場(chǎng)吸納率=2008年住宅吸納量/2008年住宅可供租售量=(2008年住宅銷售量+2008年住宅出租量)/(2008年可供銷售的住宅+2008年可供出租的住宅)=(1680+320)/(1800+450)=88.89%。參見教材P41。

　　【指標(biāo)五】吸納周期

　　■指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間

　　■吸納周期=1/吸納率

　　【指標(biāo)六】預(yù)售面積

　　■指報(bào)告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積

　　【典型例題】關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.吸納周期是把房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間

　　B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間

　　C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期

　　D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。參見教材P42。

　　【2013年真題】某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬m2，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為(　)年。

　　A.0.67　　B.0.83

　　C.1.20　　D.1.50

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。90÷60= 1.5(年)。參見教材P42。

　　【指標(biāo)七】房地產(chǎn)價(jià)格

　　■房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格水平的中位數(shù)或平均數(shù)

　　【指標(biāo)八】房地產(chǎn)租金

　　■房地產(chǎn)市場(chǎng)中租金水平的中位數(shù)或平均數(shù)

　　【指標(biāo)九】房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　■反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)

　　■包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)

　　4.4 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)

　　【指標(biāo)一】土地轉(zhuǎn)化率

　　·土地轉(zhuǎn)化率=當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積/當(dāng)期出讓土地規(guī)則建筑面積

　　·監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率

　　【指標(biāo)二】土地開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

　　·開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)=房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

　　·反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況

　　【指標(biāo)三】開發(fā)投資杠桿率

　　·開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本

　　·反映企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，值越高，說明自有資金越少，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　【指標(biāo)四】住房可支付性指數(shù)(HAI)

　　■HAI=100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價(jià)格的住房;

　　■HAI>100，居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入來說低;

　　■HAI<100，居民家庭能夠承受更低價(jià)格的住房，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入來說高了

　　【2014年真題】某市2013年住房可支付性指數(shù)(HAI)為90，表明該市中位數(shù)收入家庭的購(gòu)房能力(　)。

　　A.正好能夠承受中位數(shù)房?jī)r(jià)

　　B.只能承受比中位數(shù)房?jī)r(jià)更低的房?jī)r(jià)

　　C.能夠承受比中位數(shù)房?jī)r(jià)更高的房?jī)r(jià)

　　D.可以承受平均水平的房?jī)r(jià)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。HAI=100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價(jià)格的住房;HAI>100，居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房;HAI<100，居民家庭能夠承受更低價(jià)格的住房。參見教材P42。

　　【指標(biāo)五】住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)

　　■從經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出判斷

　　【指標(biāo)六】房?jī)r(jià)租金比

　　■房?jī)r(jià)租金比=房?jī)r(jià)/租金

　　■考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值

　　【指標(biāo)七】量?jī)r(jià)彈性

　　·量?jī)r(jià)彈性=房地產(chǎn)價(jià)格變化率/房地產(chǎn)交易變化率

　　·判斷市場(chǎng)所處的景氣階段

　　【指標(biāo)八】個(gè)人住房抵押貸款還款收入比

　　·抵押貸款還款收入比=抵押貸款月還款額/月家庭收入

　　·反應(yīng)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平

　　【2013年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其價(jià)值的是(　)。

　　A.住房可支付性指數(shù)

　　B.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)

　　C.房?jī)r(jià)租金比

　　D.量?jī)r(jià)彈性

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。A住房可支付性指數(shù)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力;B住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;C房?jī)r(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值;D量?jī)r(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。參見教材P43。

　　【指標(biāo)九】住房市場(chǎng)指數(shù)

　　■反映開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)

　　■根據(jù)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月銷售量、對(duì)潛在購(gòu)買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造

　　【指標(biāo)十】消費(fèi)者信心指數(shù)

　　■消費(fèi)者近期的購(gòu)房意愿

　　■根據(jù)對(duì)消費(fèi)者未來6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買房的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造