第六節(jié) 可行性研究報告的撰寫◎

　　可行性研究報告作為房地產(chǎn)投資項目可行性研究結(jié)果的體現(xiàn)，是申請立項、貸款以及和有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同時的必備資料。每個可行性研究報告須說明評估什么、為什么評估、得出什么結(jié)論和憑什么得出這些結(jié)論。通常由kfs委托房地產(chǎn)評估、咨詢機構(gòu)來撰寫。

　　一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成

　　在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報告應(yīng)包括的內(nèi)容。一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。

　　㈠封面：要反映評估項目名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。

　�、嬲�要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。摘要的文字要字斟句酌，言必達意，字數(shù)以不超過1 000字為宜。

　�、缒夸洠喝绻�可行性研究報告較長，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。

　�、枵�文：是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。對于一般的可行性研究報告，通常包括的具體內(nèi)容有：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析、結(jié)論與建議等12個方面。項目可行性研究報告如用于向國家計劃管理部門辦理立項報批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項目公司組織機構(gòu)等方面的內(nèi)容。報告的正文中應(yīng)包括哪些內(nèi)容，要視評估的目的和未來讀者所關(guān)心的問題來具體確定。

　�、楦奖�。包括：項目工程進度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。

　�、旮綀D：輔助文字說明，使讀者很快建立起空間的概念。附圖一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖、項目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項目用地附近競爭性項目分布示意圖等。有時附圖中還會包括評估報告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線圖等。

　　有時報告還應(yīng)包括一些附件，如國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、銷售(預(yù)售)許可證、審定設(shè)計方案通知書、建筑設(shè)計方案平面圖、公司營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證等。

　　二、項目可行性研究報告正文的寫作要點

　�、屙椖靠傉f明。應(yīng)著重就項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估目的、報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。

　　㈡項目概況。應(yīng)重點介紹項目的合作方式和性質(zhì)、項目所處的地址、項目擬建規(guī)模和標準、項目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項目建成后的服務(wù)對象。

　　㈢投資環(huán)境研究。包括當?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當?shù)卣�府的金融和稅收等方面的政策、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。

　�、枋袌鲅芯俊０凑赵u估項目特點，分別就當?shù)嘏c評估項目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進行分析研究。市場研究的關(guān)鍵是通過列舉市場交易實例，令讀者信服你對市場價格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的理解。

　�、轫椖康乩憝h(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目。應(yīng)就項目所處的地理環(huán)境(鄰里關(guān)系)、項目用地的現(xiàn)狀(熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作)和項目附近地區(qū)近期開工建或籌備過程中的競爭性發(fā)展項目予以分析說明。競爭性發(fā)展項目的介紹十分重要，它能幫助開發(fā)商正確地為自己所發(fā)展的項目進行市場定位。

　　㈥規(guī)劃方案及建設(shè)條件。主要介紹開發(fā)項目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件是否滿足工程建設(shè)的需要。介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過程中，可行性研究報告撰寫者最好能根據(jù)所掌握的市場情況，就項目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標準和功能面積分配等提出建議。

　�、虢ㄔO(shè)方式及進度安排。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。應(yīng)就建設(shè)進度安排、物料供應(yīng)做出估計或估算，以便為投資估算作好準備。

　�、焱顿Y估算及資金籌措。就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排情況做出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。項目總投資的估算，應(yīng)包括項目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋開發(fā)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費。投資分年度使用計劃實際是項目財務(wù)評價過程中有關(guān)現(xiàn)金流入的主要部分，應(yīng)分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。資金籌措計劃是就項目投資的資金來源進行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售(租)收入三個部分。當資金來源中包括預(yù)售(租)收入時，還要和后面的銷售(出租)收入計劃配合考慮。

　�、眄椖吭u估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定。包括銷售收入測算、成本及稅金和利潤分配3個部分。要測算銷售收入，首先要根據(jù)項目設(shè)計情況確定按功能分類的可銷售或出租面積的數(shù)量;再依市場研究結(jié)果確定項目各部分功能面積的租金或售價水平;然后再根據(jù)工程建設(shè)進度安排和開發(fā)商的市場銷售策略，確定項目分期的銷售或出租面積及收款計劃;最后匯總出分年度的銷售收入。成本和稅金部分，一是要對項目的開發(fā)建設(shè)成本、流動資金、銷售費用和投入運營后的經(jīng)營成本進行估算;二是對項目需要交納的稅費種類及其征收方式和時間、稅率等做出說明，以便為后面的現(xiàn)金流分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。利潤分配，主要反映項目的獲利能力和可分配利潤的數(shù)量，屬于項目盈利性分析的內(nèi)容。

　�、铐椖拷�(jīng)濟效益評價。是報告中最關(guān)鍵的部分，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對項目的經(jīng)濟可行性進行分析。內(nèi)容一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運用表與貸款償還分析�，F(xiàn)金流量分析，要從全部投資和資本金兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算。資金來源與運用表，集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。貸款償還分析，是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收人中償還貸款本息和所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。

　　(十一)風險與不確定性分析。一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，根據(jù)委托方的要求，有時還要進行概率分析。分析的目的，是就項目面臨的主要風險因素(如建造成本、售價、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等)的變化對項目財務(wù)評價指標(如財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等)的影響程度進行定量研究;對當?shù)卣�治、�?jīng)濟、社會條件可能變化的影響進行定性分析。其中，盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的安全程度;敏感性分析則要說明影響項目經(jīng)濟效益的主要風險因素(如總開發(fā)成本、售價、開發(fā)建設(shè)周期和貸款利率等)在一定幅度內(nèi)變化時，對全部投資和資本金的財務(wù)評價指標的影響情況。敏感性分析一般分單因素敏感分析和多因素敏感分析(兩種或兩種以上因素同時變化)。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響最大的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員及時采取對策并進行有效的控制。

　　(十二)可行性研究的結(jié)論。主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率(是否達到了同類項目的社會平均收益率標準)、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。