第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　在完成房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、開發(fā)項(xiàng)目策劃、開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措計(jì)劃編制等基礎(chǔ)工作后，就可以通過編制財(cái)務(wù)報(bào)表、計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。

　　一、財(cái)務(wù)評價(jià)的報(bào)表——基本報(bào)表和輔助報(bào)表

　　一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)都存儲于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過某種對應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過基本報(bào)表可對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。

　�、� 基本報(bào)表●

　　1.現(xiàn)金流量表

　　現(xiàn)金流量表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動態(tài)和靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為：

　　1)全部投資現(xiàn)金流量表。以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算全部投資FIRR、FNPV及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。

　　2)資本金現(xiàn)金流量表。以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金FIRR、FNPV等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。

　　3)投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方FIRR、FNPV等評價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

　　2.資金來源與運(yùn)用表

　　該表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。

　　3.損益表

　　該表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價(jià)指標(biāo)。

　　開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。在實(shí)際操作中，開發(fā)項(xiàng)目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預(yù)征的方式。

　　稅后利潤的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金和公益金，之后是可向投資者分配的利潤。

　　4.資產(chǎn)負(fù)債表

　　資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。

　　基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人項(xiàng)目的要求進(jìn)行科目設(shè)置;非獨(dú)立法人項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂?/P>

　　㈡輔助報(bào)表◎

　　含項(xiàng)目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、開發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。

　　二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制●

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如圖8-2所示。該表對基本報(bào)表和輔助報(bào)表之間形成的關(guān)系做了詳細(xì)的說明，能使大家一目了然，大家記住這個(gè)表就會對整個(gè)報(bào)表有了充分的把握。

　　財(cái)務(wù)報(bào)表的編制可以手工計(jì)算，也可以采用micrsoft excel軟件進(jìn)行編制。