第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 ●

　　一、投資估算

　　項目投資估算的范圍，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、房屋開發(fā)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費，各項費用構成復雜、變化因素多、不確定性大。不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大差異。

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　　含義：指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有：劃撥或征用土地的征地拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。

　　1.征地拆遷費

　　征地拆遷費分為：集體土地征收費用和城市房屋拆遷費用。集體土地征收費用包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金。城市房屋拆遷費用包括：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額、搬遷補助費、安置補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費、拆遷管理費和搬遷服務費等。

　　2.出讓地價款

　　以出讓形式取得熟地土地使用權，地價款由出讓金、征地拆遷費和基礎設施建設費構成;以出讓方式獲得城市毛地土地使用權，地價款由出讓金和城市基礎設施建設費構成，kfs需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應支付城市房屋拆遷費用。地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。制定了基準地價的城市，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調整確定。

　　3.土地轉讓費

　　指受讓方向轉讓方支付的土地使用權的轉讓費。依法通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權可轉讓給其它合法使用者。土地使用權轉讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權隨之轉讓。

　　4.土地租用費

　　指土地租用方向土地出租方支付的費用。

　　5.土地投資折價

　　㈡勘察設計和前期工程費

　　包括前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測及三通一平等土地開發(fā)工程費支出。

　　項目規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。規(guī)劃設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%～3%，水文、地質勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。

　　三通一平等土地開發(fā)費用，包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算，可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。

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　　包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費。

　　1.建筑安裝工程費——各個單項工程分別估算建安工程費

　　含義：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。

　　2.基礎設施建設費——按實際工程量估算

　　含義：指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。

　　3.公共配套設施建設費——按規(guī)劃指標和實際工程量估算

　　含義：指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施(或公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。

　　在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。常用方法有4種：

　�、艈卧�估算法。指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資等。

　�、茊挝恢笜斯浪惴�。指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(kK/h)指標計算，變配電安裝按設備容量(kVA)指標計算，集中空調安裝按冷負荷量(kK/h)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(m3/h)指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(m)指標計算，室外道路按道路面積(m2)指標計算等。

　�、枪こ塘拷�似匡算法。采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。

　�、雀潘阒笜朔�。采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費=每m2造價指標×建筑面積，主要材料消耗量=每m2材料消耗量指標×建筑面積。

　�、杵渌�工程費——按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算

　　包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。

　　㈤開發(fā)期間稅費——各項稅費根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算

　　項目投資估算中考慮項目開發(fā)期所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。包括：固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅(暫停征收)、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。

　�、旯芾碣M用——項目總投資的3%～5%，在各個項目間合理分攤

　　含義：指企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職教經(jīng)費、社保費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失及其他管理費用。

　�、脘N售費用

　　含義：指銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。

　　㈧財務費用——分期復利計息，其他融資費用=利息×10%

　　含義：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。

　　㈨不可預見費——按上述各項費用之和3%～7%估算

　　當開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應估算項目經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險費，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。各項費用的估算方法，請參考本書第10 章有關內容。

　　二、資金使用計劃

　　開發(fā)項目應根據(jù)可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。

　　三、收入估算與資金籌措

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　　估算開發(fā)項目的收人，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。

　　1.租售方案

　　租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結合開發(fā)項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。一個具體的開發(fā)項目，此時須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應關系，在整個租售期內每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的開發(fā)項目，應按不同用途或使用功能劃分。

　　2.租售價格

　　租售價格應在房地產(chǎn)市場分析的基礎上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到項目的租售價格。也可參照開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術和方法，確定租售價格。租售價格的確定要與kfs市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應對市場供求關系進行分析，考慮已建成的、正在建設的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。

　　3.租售收入

　　項目租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。出租：應考慮空置期和空置率對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。

　　4.收款方式

　　應考慮當?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。

　　㈡資金籌措

　　資金籌措計劃，要以項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎確定資金的來源和相應的數(shù)量。項目資金來源有：資本金、預租售收入、借貸資金。為滿足開發(fā)項目資金需求，優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預租售收入，仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。