第四節(jié) 風險分析

　　一、風險分析的界定●

　　在項目經(jīng)濟評價中采用的基礎數(shù)據(jù)(如投資、成本費用、租售價格、開發(fā)周期等)大部分來自對未來情況的預測與估算，由此得出的評價指標及做出的決策風險大。為了給項目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟評價中除了要計算和分析基本方案的經(jīng)濟指標外，還需要進行不確定和風險分析，并提出規(guī)避風險的對策。

　　盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風險分析，它不能代替風險分析。風險分析常用的方法是概率分析法，它不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響。

　　二、風險分析的一般過程和方法 ○

　　項目風險分析的三個階段：風險辯識、風險估計、風險評價。

　　㈠風險辯識

　　□含義:是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設的發(fā)展過程，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法：專家調查法(如專家個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術。

　　開發(fā)投資過程中所面臨的風險，包括系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩類。投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。這些風險因素通過直接影響房地產(chǎn)項目的成本和收入，對房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價結果產(chǎn)生了影響。

　�、骘L險估計與評價常用方法

　　風險估計與評價：指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，并評價風險的可能影響，以此為依據(jù)對風險采取相應的對策。

　　常用的風險評價的方法：

　　1.調查和專家打分法——適用于項目決策前期

　　依據(jù)資深專家的經(jīng)驗和決策者的意向，結論只是一種大致的程度值，只能作為進一步分析參考的基礎。

　　2.解析法

　　含義：是在利用德爾菲法進行風險辯識與估計的基礎上，將風險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結合起來，在綜合考慮主要風險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的名種關系進行探討，用項目預期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風險，進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析。

　　3.蒙特卡洛法

　　它是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學、工程技術問題近似解的數(shù)學方法。其特點是用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。

　　解析法和蒙特卡洛模擬法，是風險分析主要有兩種方法。區(qū)別：①解析方法：對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進行概率估計;蒙特卡洛法：在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實現(xiàn)隨機抽樣。②解析法：變量≤3;蒙特卡洛法：變量>3。

　　三、概率分析的步驟與概率確定方法◎

　　風險分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實際上采用概率分析，來研究預測不確定性因素對項目經(jīng)濟效益的影響。通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價指標，就可說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀況下的風險程度。

　�、甯怕史治龅�4個步驟

　　□列出需要進行概率分析的不確定性因素; □選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標;

　　□分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率;

　　□計算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟評價指標的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。

　�、娓怕实拇_定方法

　　確定各因素發(fā)生變化的概率是風險分析的第一步。概率分為客觀概率和主觀概率。客觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎上，進行統(tǒng)計、歸納得出。在實踐中，人們經(jīng)常使用建立在主觀估計基礎上的主觀概率分布。

　　四、概率分析中的期望值法●

　�、迤谕�值法的步驟

　　采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：

　�、胚x用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素。

　�、瓢凑崭F舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。

　　⑶分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。

　　⑷分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。包括各年凈現(xiàn)值期望值、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值。各年凈現(xiàn)值期望值的計算公式為：

　　式中，E(NPVt)為第t年凈現(xiàn)值期望值;Xrt為第t年第r種情況下的凈現(xiàn)值：Prt為第t年第r種情況發(fā)生的概率，m為發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍數(shù)。

　　整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值的計算公式為：

　　式中，E(NPV)為整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值;i為折現(xiàn)率;n為項目壽命周期長度。

　　項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行;否則，不可行。

　�、捎嬎愀髂陜衄F(xiàn)值標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準系數(shù)，各年凈現(xiàn)值標準差的計算公式為：

　　式中，δt為第 t 年凈現(xiàn)值的標準差，其他符號意義同前。

　　整個項目壽命周期的標準差計算公式為：

　　凈現(xiàn)值標準差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風險的大小。但由于凈現(xiàn)值標準差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現(xiàn)值標準差大小衡量項目風險性高低，有時會得出不正確的結論。為此需要消除凈現(xiàn)值期望值大小的影響，計算整個項目壽命周期的標準差系數(shù)，計算公式為：

　　式中，V為標準差系數(shù)。一般地，V越小，項目的相對風險就越小，反之，項目的相對風險就越大。依據(jù)凈現(xiàn)值期望值、凈現(xiàn)值標準差和標準差系數(shù)，可以用來選擇投資方案。判斷投資方案優(yōu)劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu);標準差相同、期望值大的方案為優(yōu);標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。

　　⑹計算凈現(xiàn)值≥0時的累計概率。累計概率值越大，項目所承擔的風險就越小。

　�、藢σ陨戏治鼋Y果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。

　�、嫫谕�值法應用示例

　　【例7-5】某投資者以25萬元購買了一個商鋪單位2年的經(jīng)營權，第一年凈現(xiàn)金流量可能為：22萬元、18萬元和14萬元，概率分別為0.2、0.6和0.2;第二年凈現(xiàn)金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現(xiàn)率為10%。問該購買商鋪投資是否可行。

　　【解】 E(NPV1)=22×0.2十18×0.6十14×0.2=18萬元

　　E(NPV2)=28×0.15+22×0.7+16×0.15=22萬元

　　E(NPV)=E(NPV1)/(1+i)+E(NPV2)/(1+i)2-25=9.54萬元

　　δ1=2.530 δ2=3.286 δ3=3.840

　　V=δ /E(NPV)×100%=40.25%

　　因此，該投資項目可行，且風險較小。

　　【例】某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，試求該項目投資方案的風險從小到大排列順序。

　　【解】甲：890/1500=0.593 乙：910/1800=0.505 丙：1200/2200=0.545

　　五、蒙特卡洛模擬法○

　　蒙特卡洛法能夠隨機模擬各種變量間的動態(tài)關系，解決某些具有不確定性的復雜問題。蒙特卡洛模擬法的3個步驟：

　�、欧治雒恳豢勺円蛩氐目赡茏兓�范圍及其概率分布。

　�、仆ㄟ^模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數(shù)或直接用計算機求出隨機數(shù)。

　�、欠磸椭貜鸵陨喜襟E，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。