第二節(jié) 盈虧平衡分析●

　　一、 盈虧平衡分析的基本原理●

　　□盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。投資項(xiàng)目：隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)(Break Even Point, BEP)，在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。

　　□基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。

　　□分類：線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析最常用

　　■當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。

　　■當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。

　　□線性盈虧平衡分析的基本公式是：

　　年銷售收入方程：B=P×Q 年總成本費(fèi)用方程：C=Cf+Cv×Q

　　式中，B銷售收入，P銷售單價(jià)，C總成本，Cf總固定成本，Cv單位變動(dòng)成本，Q產(chǎn)銷量。

　　當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有B=C，即，由此推導(dǎo)出：

　　當(dāng)產(chǎn)銷量超過(guò)平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域;當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域。

　　【例7-1】某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬(wàn)件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800萬(wàn)元，其中固定成本3 000萬(wàn)元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。

　　【解】 單位產(chǎn)品變動(dòng)成本：Cv=(7800—3000)/3=1600(元/件)

　　盈虧平衡產(chǎn)量：Q*=3000/(3 000—1600)=2.14(萬(wàn)件)

　　盈虧平衡價(jià)格：P*=1600+3 000/3=2600(元/件)

　　盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本：Cv*=3000—3000/3=2000(元/件)

　　【例】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計(jì))，預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))。

　　【解】已知：總建筑面積Q=1×1.5=1萬(wàn)m2，房屋開發(fā)成本Cv=元/m2, P=8000元/m2, 則

　　由P×Q=Cf+Cv×Q得出Cf= (P-Cv)×Q=(8000-3000)×1.5=7500元/m2

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析●

　　□房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析：臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析，其差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。

　　■臨界點(diǎn)分析：是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　■保本點(diǎn)分析：是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　單個(gè)因素臨界值的分析計(jì)算：列表法和圖解法，多個(gè)因素臨界值組合的分析計(jì)算：列表法。

　　1、最低租售價(jià)格分析

　　租金和售價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

　　2、最低租售數(shù)量分析

　　最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價(jià)下銷售出理想的數(shù)量，或在一定的租金水平下達(dá)到理想的出租率，通常是開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越低，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

　　3、最高土地取得價(jià)格

　　最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其它費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。最高土地取得價(jià)格與實(shí)際估測(cè)的土地取得價(jià)格之間差距越大，開發(fā)項(xiàng)目承受土地取得價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

　　4、最高工程費(fèi)用

　　最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，要滿足預(yù)期的開發(fā)項(xiàng)目收益要求，所能承受的最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。

　　5、最高購(gòu)買價(jià)格

　　最高購(gòu)買價(jià)格是指在這樣的購(gòu)買價(jià)格水平下，項(xiàng)目投資剛好滿足投資者的收益目標(biāo)要求。最高購(gòu)買價(jià)格高出實(shí)際購(gòu)買價(jià)格的數(shù)額越大，說(shuō)明該置業(yè)投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

　　6、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率：指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占毛租金收入的比率。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

　　7、多因素臨界點(diǎn)組合

　　多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)發(fā)生變化，引起開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點(diǎn)，這時(shí)各因素變化值組合成為多因素臨界點(diǎn)組合。多因素臨界點(diǎn)組合的尋找可通過(guò)計(jì)算機(jī)完成。

　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例

　　㈠保本點(diǎn)分析

　　某開發(fā)項(xiàng)目選用了出售方案，圖7-2和圖7-3分別顯示了當(dāng)初始銷售價(jià)格和總開發(fā)成本變化時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為零所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡狀態(tài)。當(dāng)初始售價(jià)下降33%、平均單方成本上升57%時(shí)，本開發(fā)項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零。表明本項(xiàng)目抵抗售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。

　�、� 臨界點(diǎn)分析

　　某開發(fā)項(xiàng)目選用了出租方案，圖7-4和7-5分別顯示了租金和出租率變化對(duì)利潤(rùn)的影響。從中可以看出，該項(xiàng)目的最低租金為26.5美元/㎡，最低出租率為62%。因?yàn)楫?dāng)項(xiàng)目的初始月租金水平下降約32%即為26.5美元/㎡、出租率下降至62%時(shí)，本項(xiàng)目的稅后IRR接近目標(biāo)收益為18%，使項(xiàng)目達(dá)到?jīng)Q策的臨界點(diǎn)。表明本項(xiàng)目抵抗租金和入住率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也較強(qiáng)。