一、多項(xiàng)選擇題

　　1、【正確答案】BCE

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除;房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)可以作為開發(fā)成本扣除。

　　【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】AD

　　【答案解析】選項(xiàng)B、C、E屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

　　【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】AE

　　【答案解析】個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及舊建筑物的成交價(jià)格中，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除;取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不能加計(jì)扣除;轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】ABC

　　【答案解析】本題考核的知識(shí)點(diǎn)是土地增值稅的清算。納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。注意納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的適用情形是不同的。

　　【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】選項(xiàng)E，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格,且又無正當(dāng)理由的才按照評(píng)估價(jià)格計(jì)算。

　　【該題針對(duì)“評(píng)估價(jià)格的規(guī)定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　【該題針對(duì)“清算時(shí)相關(guān)問題的處理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】ABC

　　【答案解析】以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，需要土地增值稅的征稅范圍。

　　【該題針對(duì)“土地增值稅的減免優(yōu)惠”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】DE

　　【答案解析】土地增值稅清算時(shí)，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所記載的銷售金額及其他收益確認(rèn)收入;土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】ABD

　　【答案解析】選項(xiàng)C和E屬于審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

　　【該題針對(duì)“清算時(shí)相關(guān)問題的處理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　二、計(jì)算題

　　1、<1>、【正確答案】A

　　【答案解析】開發(fā)寫字樓的1/5分配給股東應(yīng)視同銷售繳納土地增值稅。

　　所以轉(zhuǎn)讓寫字樓共應(yīng)確認(rèn)銷售收入=15000÷(3÷5)×(4÷5)=20000(萬元)

　　契稅=6500×4%=260(萬元)

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額=(6500+260)×85%×(4÷5)=4596.80(萬元)

　　開發(fā)成本=4500×(4÷5)=3600(萬元)

　　開發(fā)費(fèi)用=(4596.80+3600)×10%=819.68(萬元)

　　稅金及附加=20000×5%×(1+7%+3%)=1100(萬元)

　　加計(jì)扣除金額=(4596.80+3600)×20%=1639.36(萬元)

　　扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=4596.80+3600+819.68+1100+1639.36=11755.84(萬元)

　　<2>、【正確答案】B

　　【答案解析】增值額=20000-11755.84=8244.16(萬元)

　　增值率=8244.16÷11755.84×100%=70.13%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

　　銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅=8244.16×40%-11755.84×5%=2709.87(萬元)

　　<3>、【正確答案】C

　　【答案解析】扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1200×(1+5×5%)+(2000-1200)×5%×(1+7%+3%)+2000×0.05%=1545(萬元)

　　<4>、【正確答案】D

　　【答案解析】增值額=2000-1545=455(萬元)，增值率=455÷1545×100%=29.45%，所以，適用稅率是30%。

　　應(yīng)繳納土地增值稅=455×30%=136.5(萬元)