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2017年稅務(wù)師考試《稅法二》高頻考點(二十)

來源：考試網(wǎng) [2017年2月20日] 【大中小】

　　扣除項目及其金額

　　【例題·計算題】地處縣城的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2012年3月對一處已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行驗收，可售建筑面積共計25000平方米。該項目的開發(fā)銷售情況如下：

　　(1)該公司取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為16000萬元，政府減征了10%，該公司按規(guī)定繳納了契稅(稅率5%)。企業(yè)用一半的土地開發(fā)了該地產(chǎn)項目。

　　(2)該公司為該項目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。

　　(3)該項目發(fā)生開發(fā)費用600萬元，其中利息支出150萬元，但不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偂?/P>

　　(4)4月銷售20000平方米的房屋，共計取得收入40000萬元;另外5000平方米的房屋出租給他人使用(產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移)，月租金為45萬元，租期為8個月。

　　要求：

　　(1)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

　　【答案】允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=[16000×5%+16000×(1-10%)]×50%×(20000÷25000)=6080(萬元)。

　　(2)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)成本。

　　【答案】允許扣除的開發(fā)成本=12000×(20000÷25000)=9600(萬元)。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費用)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。分兩種情況確定扣除(標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實際扣除法)

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意六個問題：

　　①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。

　　②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　�、厶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，分?jǐn)偫⒅С觥?/P>

　�、苋渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除時不能同時適用兩種辦法。

　�、尥恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。(稅務(wù)審核關(guān)注的重點)

　　房開費用的配比(包括單獨利息):

　　實際扣除開發(fā)費用=所有的房地產(chǎn)開發(fā)費用×(已售房/全部房)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

企業(yè)狀況