一、收入額的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從形式看，包括： ①貨幣收入 ②實物收入 ③其他收入

　　1.實物收入：按收入時的市場價格折算成貨幣收入;

　　2.無形資產(chǎn)收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入;

　　3.外國貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算。

　　二、扣除項目及其金額(要兩看：看主體看標(biāo)的，扣除項目有差異)

　　(一)新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款：

　　出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金;

　　以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金;

　　以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅。

　　2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)

　　是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：

　　①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С�，安置動遷用房支出等。

　　②前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　�、劢ㄖ�安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　④基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　�、莨�共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　�、揲_發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。

　　①利息支出據(jù)實扣，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;

　　②其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除;

　　公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出，或不能提供金額機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費

　　用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)