申報和繳納

　　一、申報納稅程序

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理(掌握)：

　　(一)土地增值稅的清算條件：

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　�、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　�、谌〉娩N售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　�、奂{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　④省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(二)清算時相關(guān)問題的處理

　　1.土地增值稅清算時收入的確認

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，扣除項目金額的確定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除(同前面規(guī)定)

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納土地閑置費不得扣除。

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　6.關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

　　(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

　　(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(3)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　7.關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題

　　8.土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

　　(三)公共設(shè)施處理原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　(四)土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　土地增值稅費用分配

　　土地增值稅計算題目做好六篇文章:

　　1.配比原則的應(yīng)用

　　2.利息的扣除規(guī)定

　　3.開發(fā)成本的范圍

　　4.和地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

　　5.印花稅是否單獨扣除

　　6.是否有加扣的特殊規(guī)定