稅務(wù)師考試《稅法二》必記考點(diǎn)及典型例題：財(cái)產(chǎn)租賃所得的計(jì)稅方法

　　(一)應(yīng)納稅所得額

　　1.次的規(guī)定：一個(gè)月扣除一次費(fèi)用

　　2.依次扣除以下費(fèi)用：

　　(1)財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi);

　　(2)由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用(不超過(guò)800元);

　　(3)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　【小結(jié)】個(gè)人出租居住用房有特殊規(guī)則：

　　財(cái)產(chǎn)租賃收入扣除費(fèi)用包括：稅費(fèi)+修繕費(fèi)+法定扣除標(biāo)準(zhǔn)

　　這4項(xiàng)費(fèi)用要依次扣除，其中：

　�、俣愘M(fèi)――稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅(對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅的稅率7%\5%\1%、房產(chǎn)稅的稅率4%、教育費(fèi)附加的稅率3%)，但是計(jì)算扣除的依據(jù)是要有完稅(繳款)憑證;

　　②向出租方支付的租金(2011新增)(轉(zhuǎn)租收入按照全額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，但是在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)可以扣除租金)

　　③修繕費(fèi)――還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證,證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)每月以800元為限，一次扣除不完的，未扣完的余額可無(wú)限期向以后月份結(jié)轉(zhuǎn)抵扣;

　�、芊ǘ�扣除標(biāo)準(zhǔn)――定額(800元)或定率(20%)扣除的費(fèi)用。

　　3.稅率：

　　(1)財(cái)產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率。

　　(2)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得，減按10%的稅率征收。

　　4.計(jì)算公式為：

　　每次(月)收入額不足4000元的：

　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=[每次(月)收入額-允許扣除的項(xiàng)目(稅費(fèi))-修繕費(fèi)用(800為限)-800]×20%

　　每次收入額在4000元以上的：

　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=[每次(月)收入額-允許扣除的項(xiàng)目(稅費(fèi))-修繕費(fèi)用(800為限)]×(1-20%)×20%

　　【教材例題】鄭某于2007年1月將其自有的四間面積為150平方米的房屋出租給張某居住，租期1年。鄭某每月取得租金收入1500元，全年租金收入18000元。計(jì)算鄭某全年租金收入應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。

　　【答案】財(cái)產(chǎn)租賃收入以每月內(nèi)取得的收入為一次，鄭某每月及全年應(yīng)納稅額為：

　　(1)每月應(yīng)納稅額=(1500-800)×10%=70(元)

　　(2)全年應(yīng)納稅額=70×12=840(元)

　　【經(jīng)典例題】張某按市場(chǎng)價(jià)格出租住房，2011年3月取得租金收入3000元，當(dāng)月發(fā)生的準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為200元，修繕費(fèi)用300元，均取得合法票據(jù)。張某應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=(3000-200-300-800)×10%=170(元)。

　　【經(jīng)典例題】李某按市場(chǎng)價(jià)格出租住房，2011年3月取得租金收入3000元，當(dāng)月發(fā)生的準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為200元，修繕費(fèi)用1300元，均取得合法票據(jù)。李某當(dāng)月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=(3000-200-800-800)×10%=120(元)。

　　【經(jīng)典例題】王某按市場(chǎng)價(jià)格出租住房，2011年3月取得租金收入8000元，當(dāng)月發(fā)生的準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為200元，修繕費(fèi)用1300元，均取得合法票據(jù)。王某當(dāng)月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=(8000-200-800)×(1-20%)×10%=560(元)。