計算題

2019年3月，某縣稅務(wù)機關(guān)對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

(1)2015年9月以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地，并繳納了契稅。

(2)2016年3月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元;小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元(按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元)。

(3)2016年12月該房地產(chǎn)項目竣工驗收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬元，未開具發(fā)票。

(4)2019年3月該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得不含增值稅收入54000萬元;可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。

(5)該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬元。

(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%，銷售房地產(chǎn)選擇簡易征收增值稅)

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題。

1.企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額是(　)。

A.18000

B.18540

C.17000

D.19580

2.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加金額是(　)。

A.300

B.400

C.500

D.250

3.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額合計數(shù)為(　)。

A.32975

B.32555

C.56487

D.25488

4.計算清算土地增值稅時應(yīng)補繳的稅額是(　)。

A.8081.25

B.8400

C.6500

D.1250.5

『正確答案』B，A，A，A

『答案解析』因該企業(yè)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已全部轉(zhuǎn)讓，所以該企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算。

1.允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額=18000×(1+3%)=18540(萬元)

2.允許扣除的稅金及附加=54000/90%×5%×(5%+3%+2%)=300(萬元)

3.允許扣除項目金額的合計數(shù)=18540+6000+2000+(18540+6000)×5%+300+(18540+6000)×20%=32975(萬元)

4.應(yīng)補繳的土地增值稅的計算：

收入合計=54000÷90%=60000(萬元)

增值率=(60000-32975)÷32975×100%=81.96%

應(yīng)補繳的土地增值稅=(60000-32975)×40%-32975×5%-1080=8081.25(萬元)