參考答案及解析：

一、單項(xiàng)選擇題

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 企業(yè)以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶�。選項(xiàng)A，政府向國(guó)有企業(yè)劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅征稅范圍;選項(xiàng)B，出租房產(chǎn)，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)�不屬于土地增值稅的征稅范�?選項(xiàng)C，自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門(mén)依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

此題在應(yīng)試指南206頁(yè)。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。出租房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。

3、

【正確答案】 A

【答案解析】 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的不征收土地增值稅。

4、

【正確答案】 D

【答案解析】 銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)費(fèi)用不作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 東部地區(qū)省份土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。

6、

【正確答案】 C

【答案解析】 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

8、

【正確答案】 D

【答案解析】 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征土地增值稅。

9、

【正確答案】 C

【答案解析】 用房地產(chǎn)重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=3000×60%=1800(萬(wàn)元)。

10、

【正確答案】 C

【答案解析】 土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除�？煽鄢�的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=(900+100+1100+200+300+250)×90%=2565(萬(wàn)元)。

11、

【正確答案】 A

【答案解析】 耕地占用稅計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中扣除。

12、

【正確答案】 B

【答案解析】 收入總額=450(萬(wàn)元)，扣除項(xiàng)目=700×50%+30=380(萬(wàn)元)，增值額=450-380=70(萬(wàn)元)，增值率=70÷380×100%=18.42%，適用稅率30%。應(yīng)納土地增值稅=70×30%=21(萬(wàn)元)。

二、多項(xiàng)選擇題

1、

【正確答案】 AD

【答案解析】 納稅人是法人的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2、

【正確答案】 ABCE

【答案解析】 以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來(lái)確定具體的納稅期限。

3、

【正確答案】 ABCE

【答案解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

4、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

5、

【正確答案】 BCE

【答案解析】 選項(xiàng)A，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;選項(xiàng)D，利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的利息部分不得扣除。

6、

【正確答案】 ACDE

【答案解析】 選項(xiàng)B，增值稅是價(jià)外稅，不得在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候扣除;選項(xiàng)D，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可據(jù)實(shí)扣除。

三、計(jì)算題

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 題目中不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，需要使用公式計(jì)算可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。本題所給的比例為8%，所以可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(2600+5000)×8%=608(萬(wàn)元)。

【正確答案】 C

【答案解析】 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅(非房企)。此題中甲企業(yè)按規(guī)定繳納了相關(guān)稅金896萬(wàn)元是個(gè)迷惑項(xiàng)，不可用�？煽鄢�的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)=16000×5%×(7%+3%)=80(萬(wàn)元)。

【正確答案】 B

【答案解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新建房，準(zhǔn)予按照(為取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%進(jìn)行加計(jì)扣除。由題目可知，取得土地使用權(quán)所支付的金額=2600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本=5000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用=608萬(wàn)元，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可加計(jì)扣除20%費(fèi)用=(2600+5000)×20%=1520(萬(wàn)元)，所以，可扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=2600+5000+608+80+1520=9808(萬(wàn)元)。

【正確答案】 C

【答案解析】 轉(zhuǎn)讓收入=16000(萬(wàn)元)，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=9808(萬(wàn)元)，增值額=16000-9808=6192(萬(wàn)元)，增值率=6192÷9808×100%=63.13%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%，應(yīng)繳納的土地增值稅=6192×40%-9808×5%=1986.40(萬(wàn)元)。