【單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司為增值稅一般納稅人，2016年4月30日前轉(zhuǎn)讓A項目部分房產(chǎn)，取得轉(zhuǎn)讓收入30000萬元;2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓A項目部分房產(chǎn)，取得含稅收入50000萬元。該項目已達土地增值稅清算條件，該房地產(chǎn)公司對A項目選擇“簡易征收”方式繳納增值稅。該公司在土地增值稅清算時應(yīng)確認(rèn)收入( )萬元。

A.80000.00

B.76190.48

C.77619.05

D.75045.05

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關(guān)金額：

土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=30000+50000÷(1+5%)=77619.05(萬元)。

【單選題】某房地產(chǎn)公司在2018年將一建筑面積20000平方米的樓盤銷售了90%，房地產(chǎn)公司進行了已售面積的土地增值稅清算，扣除項目總金額3960萬元。2019年，銷售其清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積1000平方米，取得不含稅銷售收入500萬元，應(yīng)納土地增值稅( )萬元。

A.140

B.107

C.114

D.127

【答案】B

【解析】單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

單位建筑面積成本費用=3960÷(20000×90%)=0.22(萬元/平方米)。

扣除項目金額=1000×0.22=220(萬元)。

增值額=500-220=280(萬元)。

增值率=280/220×100%=127.27%

土地增值稅=280×50%-220×15%=107(萬元)。

【多選題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)處理，下列說法正確的有( )。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得計入扣除項目進行扣除

B.土地增值稅清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除

C.土地增值稅清算時未開具銷售發(fā)票或未全額開具銷售發(fā)票的，未開具部分可以不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計入“土地使用權(quán)所支付的金額”中予以扣除

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目在“營改增”前后都有收入，進行土地增值稅清算時以全部含增值稅金額作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入

【答案】ABD

【解析】選項C：未開具發(fā)票或者未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。選項E：營改增后的收入，應(yīng)該按照不含增值稅金額作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。

【多選題】符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的有( )。

A.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

B.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的

C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

D.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

E.轉(zhuǎn)讓的房屋建筑面積占整個項目可售建筑面積雖未超過85%但剩余可售面積自用的

【答案】ACD

【多選題】房地產(chǎn)公司將開發(fā)產(chǎn)品用于下列用途，屬于土地增值稅視同銷售的有( )。

A.安置回遷

B.對外出租

C.對外投資

D.獎勵職工

E.利潤分配

【答案】ACDE

【解析】選項B：房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)產(chǎn)品對外出租，開發(fā)的產(chǎn)品沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不需要視同銷售。

【多選題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，下列說法正確的有( )。

A.應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費用

B.發(fā)生的未實際支付款項的成本費用一律不得扣除

C.銷售費用和管理費用按實際發(fā)生額扣除

D.銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本

E.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除

【答案】ADE

【解析】選項B：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。選項C：銷售費用和管理費用按照取得土地使用權(quán)支付的金額和開發(fā)成本的一定比例計算扣除，而不是按照實際發(fā)生額扣除。

【綜合分析題】2018年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務(wù)機關(guān)的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設(shè)的W項目進行清算。該項目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施)。該項目2016年4月通過全部工程質(zhì)量驗收。

2016年5月該公司開始銷售W項目，截止清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米，取得含稅銷售收入50000萬元。該公司對W項目選擇簡易計稅方法。

經(jīng)審核，W項目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計8240萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元;管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務(wù)費用3500萬元(其中利息支出3300萬元，無法提供金融機構(gòu)證明)。

已知：W項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。W項目清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬元。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護建設(shè)稅稅率7%，教育費附加3%，地方教育附加2%，不考慮印花稅。(2018年)

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

1.W項目的清算比例是( )。

A.83.33%

B.88.24%

C.94.44%

D.100.00%

【答案】B

【解析】清算比例=已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%=15000.8÷17000×100%=88.24%。

2.W項目清算時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金( )萬元。

A.285.71

B.310.71

C.2666.67

D.2691.67

【答案】A

【解析】增值稅=50000÷(1+5%)×5%=2380.95(萬元)，W項目清算時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=2380.95×(7%+3%+2%)=285.71(萬元)。

3.W項目清算時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用金額( )萬元。

A.2050.70

B.2324.00

C.3937.27

D.4462.00

【答案】A

【解析】允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8240×88.24%=7270.98(萬元)

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=15000×88.24%=13236(萬元)

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)=(7270.98+13236)×10%=2050.70(萬元)。

4.W項目清算時允許扣除項目金額合計( )萬元。

A.22843.39

B.22868.39

C.26944.79

D.26969.79

【答案】C

【解析】W項目清算時允許扣除項目金額合計=7270.98+13236+2050.70+285.71+(7270.98+13236)×20%=26944.79(萬元)。

5.W項目清算后應(yīng)補繳土地增值稅( )萬元。

A.5911.22

B.5922.46

C.7945.07

D.7961.32

【答案】B

【解析】不含增值稅收入=50000-2380.95=47619.05(萬元)

增值額=47619.05-26944.79=20674.26(萬元)

增值率=20674.26÷26944.79×100%=76.73%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

W項目清算后應(yīng)補繳土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46(萬元)。

6.關(guān)于W項目清算，下列說法正確的有( )。

A.該公司清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

B.對該項目的清算進行審核鑒證的稅務(wù)中介機構(gòu)只能由主管稅務(wù)機關(guān)指定

C.該公司應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

D.該公司可以委托稅務(wù)中介機構(gòu)對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

E.對于該公司委托稅務(wù)中介機構(gòu)對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的，主管稅務(wù)機關(guān)必須采信鑒證報告的全部內(nèi)容

【答案】ACD

【解析】選項B：納稅人也可以委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證清算項目。選項E：稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。