【計(jì)算題】2019年3月，某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

(1)2015年9月以18000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買(mǎi)用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅。

(2)2016年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元;小額貸款公司開(kāi)具的貸款憑證顯示利息支出3000萬(wàn)元(按照商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬(wàn)元)。

(3)2016年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬(wàn)元，未開(kāi)具發(fā)票。

(4)2019年3月該項(xiàng)目已銷(xiāo)售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得不含增值稅收入54000萬(wàn)元;可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。

(5)該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬(wàn)元。

(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%，銷(xiāo)售房地產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易征收增值稅)

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題。

1.企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額是(　)。

A.18000　　B.18540　　C.17000　　D.19580

2.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加金額是(　)。

A.300　　B.400　　C.500　　D.250

3.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)為(　)。

A.32975　　B.32555　　C.56487　　D.25488

4.計(jì)算清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的稅額是(　)。

A.8081.25　　B.8400　　C.6500　　D.1250.5

『正確答案』B，A，A，A

『答案解析』因該企業(yè)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)�所以該企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。

1.允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額=18000×(1+3%)=18540(萬(wàn)元)

2.允許扣除的稅金及附加=54000/90%×5%×(5%+3%+2%)=300(萬(wàn)元)

3.允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18540+6000+2000+(18540+6000)×5%+300+(18540+6000)×20%=32975(萬(wàn)元)

4.應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅的計(jì)算：

收入合計(jì)=54000÷90%=60000(萬(wàn)元)

增值率=(60000-32975)÷32975×100%=81.96%

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=(60000-32975)×40%-32975×5%-1080=8081.25(萬(wàn)元)

【綜合題】府城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)，公司于2015年1月-2018年12月開(kāi)發(fā)“東麗家園”住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

(1)2015年1月通過(guò)競(jìng)拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，合同記載總價(jià)款17000萬(wàn)元，并規(guī)定2015年3月1日動(dòng)工開(kāi)發(fā)。由于公司資金短缺，于2016年5月才開(kāi)始動(dòng)工。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門(mén)按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款20%的土地閑置費(fèi);

(2)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬(wàn)元;

(3)2018年12月該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價(jià)款3150萬(wàn)元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實(shí)際支付價(jià)款為總價(jià)95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價(jià)款開(kāi)具了發(fā)票;

(4)發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬(wàn)元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬(wàn)元，其中含超過(guò)貸款期限的利息和罰息150萬(wàn)元，已取得相關(guān)憑證;

(5)2019年1月開(kāi)始銷(xiāo)售，可售總面積為45000平方米，截至2019年5月底銷(xiāo)售面積為40500平方米，取得不含稅收入40500萬(wàn)元。

(其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%;②清算時(shí)允許扣除的稅費(fèi)為243萬(wàn)元;③其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%)

根據(jù)上述資料， 回答下列問(wèn)題：

(1)根據(jù)題目的相關(guān)信息，下列表述正確的有(　)。

A.稅務(wù)機(jī)關(guān)可于2019年5月份要求府城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算

B.公司繳納的土地閑置費(fèi)可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除

C.超過(guò)貸款期限的利息和罰息在土地增值稅稅前不能扣除

D.質(zhì)量保證金可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除

E.契稅可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除

(2)土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額為(　)萬(wàn)元。

A.16065　　B.17000　　C.20400　　D.18360

(3)土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)成本為(　)萬(wàn)元。

A.5040　　B.5200　　C.5600　　D.5840

(4)土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為(　)萬(wàn)元。

A.1055.25　　B.1655.25　　C.1460.25　　D.2060.25

(5)土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)萬(wàn)元。

A.3548.88　　B.3752.51　　C.3905　　D.4041.23

(6)府城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，必須提供的證件和資料有(　)。

A.房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書(shū)

B.土地轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)合同

C.取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款憑證

D.與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證

E..房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

『正確答案』ACD;A;A;C;D;ABCD。

『答案解析』

(1)選項(xiàng)B，企業(yè)繳納的土地閑置費(fèi)不可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除， 但是可以在計(jì)算企業(yè)所得稅前扣除; 選項(xiàng)E， 契稅可以作為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款扣除， 不能作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除。

(2)可以扣除的土地成本金額=(17000+17000×5%)×90%=16065(萬(wàn)元)

(3)可以扣除的開(kāi)發(fā)成本金額=(2450+3150)×90%=5040(萬(wàn)元)

(4)超過(guò)貸款期限的利息和罰息在土地增值稅稅前不能扣除。所以金融機(jī)構(gòu)利息費(fèi)用， 在土地增值稅稅前可以扣除450萬(wàn)元，在企業(yè)所得稅稅前可以扣除600萬(wàn)元。

可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(600-150)×90%+(16065+5040)×5%=1460.25(萬(wàn)元)

(5)扣除項(xiàng)目金額=16065+5040+1460.25+243+(16065+5040)×20%=27029.25(萬(wàn)元)

增值額=40500-27029.25=13470.75(萬(wàn)元)

增值率=13470.75÷27029.25×100%=49.84%

應(yīng)納土地增值稅=13470.75×30%=4041.23(萬(wàn)元)

(6)選項(xiàng)E，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定納稅人所提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入或扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，不能作為計(jì)稅依據(jù)， 必須進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，納稅人才提供政府批準(zhǔn)設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)所作的評(píng)估報(bào)告。