【單選題】甲公司(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))為增值稅一般納稅人，2017年3月轉(zhuǎn)讓一棟2000年自建的辦公樓，取得含稅收入9000萬(wàn)元，已按規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金，并取得完稅憑證。

該辦公樓造價(jià)為800萬(wàn)元，其中包含為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款300萬(wàn)元，契稅9萬(wàn)元以及按國(guó)家統(tǒng)一繳納的其他有關(guān)費(fèi)用1萬(wàn)元。

經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該辦公樓重新構(gòu)建價(jià)格為5000萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用10萬(wàn)元，該公司的評(píng)估價(jià)格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。

甲公司對(duì)于轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”之前自建的辦公樓選擇“簡(jiǎn)易征收”方式;轉(zhuǎn)讓該辦公樓繳納的印花稅稅額為4.5萬(wàn)元。

甲公司適用的城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收比率為3%，地方教育附加征收比率為2%。根據(jù)以上資料，回答下列問(wèn)題：

(1)該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅(　)萬(wàn)元。

A.414.33

B.413.38

C.390.48

D.428.57

『正確答案』D

『答案解析』該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅=9000÷(1+5%)×5%=428.57(萬(wàn)元)

(2)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金(　)萬(wàn)元。

A.51.43

B.54.11

C.51.36

D.55.93

『正確答案』D

『答案解析』可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(萬(wàn)元)

(3)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)(　)萬(wàn)元。

A.2866.93

B.2874.93

C.2864.93

D.2875.93

『正確答案』D

『答案解析』①為取得土地使用權(quán)所支付的金額=300+9+1=310(萬(wàn)元);②評(píng)估價(jià)格=5000×50%=2500(萬(wàn)元);③支付房地產(chǎn)評(píng)估10萬(wàn)元，可以扣除;④可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=55.93(萬(wàn)元)�？煽鄢�項(xiàng)目金額合計(jì)=310+2500+10+55.93=2875.93(萬(wàn)元)

(4)甲公司應(yīng)納土地增值稅(　)萬(wàn)元。

A.2417.01

B.2419.27

C.2416.36

D.2678.31

『正確答案』C

『答案解析』不含增值稅收入=9000-428.57=8571.43(萬(wàn)元)

增值額=8571.43-2875.93=5695.50(萬(wàn)元)

增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。

應(yīng)納土地增值稅=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(萬(wàn)元)

【多選題】關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)處理，下列說(shuō)法正確的有(　)。

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得計(jì)入扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除

B.土地增值稅清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除

C.土地增值稅清算時(shí)未開(kāi)具銷售發(fā)票或未全額開(kāi)具銷售發(fā)票的，未開(kāi)具部分可不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“土地使用權(quán)所支付的金額”中予以扣除

E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目在“營(yíng)改增”前后都有收入，進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)以全部含增值稅金額作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入

『正確答案』ABD

『答案解析』選項(xiàng)C，未開(kāi)具發(fā)票或者未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。選項(xiàng)E，營(yíng)改增后的收入，應(yīng)該按照不含增值稅金額作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。

【單選題】甲公司(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))為增值稅一般納稅人，2017年3月轉(zhuǎn)讓一棟2000年自建的辦公樓，取得含稅收入9000萬(wàn)元，已按規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金，并取得完稅憑證。該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅(　)萬(wàn)元。(采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法)

A.414.33

B.413.38

C.390.48

D.428.57

『正確答案』D

『答案解析』該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅=9000÷(1+5%)×5%=428.57(萬(wàn)元)

【多選題】下列事項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的有(　)。

A.美國(guó)人凱文將中國(guó)境內(nèi)一處房產(chǎn)贈(zèng)送給好友

B.企業(yè)為辦理銀行貸款將廠房進(jìn)行抵押

C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受托對(duì)某企業(yè)閑置廠房進(jìn)行改造

D.居民個(gè)人之間交換非居住用房產(chǎn)

E.企業(yè)持有房產(chǎn)期間發(fā)生評(píng)估增值

『正確答案』AD

『答案解析』選項(xiàng)BCD不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍。

【多選題】下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有(　)。

A.建造房屋的施工單位

B.中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的事業(yè)單位

D.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司

E.以自建商品房安置回遷戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

『正確答案』BCE

『答案解析』選項(xiàng)A、D，都未涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為，不屬于土地增值稅的納稅人。

【單選題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一住宅項(xiàng)目，取得該土地使用權(quán)所支付的金額3000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元，利息支出500萬(wàn)元(能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明)，所在省人民政府規(guī)定，能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用為(　)萬(wàn)元。

A.700.00

B.780.00

C.500.00

D.850.00

『正確答案』B

『答案解析』稅法規(guī)定，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)。

允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500+(3000+4000)×4%=780(萬(wàn)元)

【單選題】位于市區(qū)的某商貿(mào)公司2017年12月銷售一棟舊辦公樓，取得含增值稅收入1020萬(wàn)元，繳納印花稅0.5萬(wàn)元，因無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購(gòu)房發(fā)票，該辦公樓購(gòu)于2013年8月，購(gòu)價(jià)為600萬(wàn)元，繳納契稅18萬(wàn)元。增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為(　)萬(wàn)元

A.738.7

B.740.41

C.740.5

D.760.1

『正確答案』C

『答案解析』銷售舊的辦公樓需要交增值稅=(1020-600)÷(1+5%)×5%=20(萬(wàn)元)，附加稅費(fèi)=20×(7%+3%)=2(萬(wàn)元);因?yàn)闊o(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，按照購(gòu)房發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%扣除，600×(1+4×5%)=720(萬(wàn)元);對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)，所以可以扣除的金額合計(jì)數(shù)為720+2+18+0.5=740.5(萬(wàn)元)。

【計(jì)算題】甲公司(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))為增值稅一般納稅人，2017年3月轉(zhuǎn)讓一棟2000年自建的辦公樓，取得含稅收入9000萬(wàn)元，已按規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金，并取得完稅憑證。

該辦公樓造價(jià)為800萬(wàn)元，其中包含為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款300萬(wàn)元，契稅9萬(wàn)元以及按國(guó)家統(tǒng)一繳納的其他有關(guān)費(fèi)用1萬(wàn)元。

經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該辦公樓重新構(gòu)建價(jià)格為5000萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用10萬(wàn)元，該公司的評(píng)估價(jià)格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。

甲公司對(duì)于轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”之前自建的辦公樓選擇“簡(jiǎn)易征收”方式;轉(zhuǎn)讓該辦公樓繳納的印花稅稅額為4.5萬(wàn)元。

甲公司適用的城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收比率為3%，地方教育附加征收比率為2%。根據(jù)以上資料，回答下列問(wèn)題：

(1)該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅(　)萬(wàn)元。

A.414.33

B.413.38

C.390.48

D.428.57

『正確答案』D

『答案解析』該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅=9000÷(1+5%)×5%=428.57(萬(wàn)元)

(2)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金(　)萬(wàn)元。

A.51.43

B.54.11

C.51.36

D.55.93

『正確答案』D

『答案解析』可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(萬(wàn)元)

(3)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)(　)萬(wàn)元。

A.2866.93

B.2874.93

C.2864.93

D.2875.93

『正確答案』D

『答案解析』①為取得土地使用權(quán)所支付的金額=300+9+1=310(萬(wàn)元);②評(píng)估價(jià)格=5000×50%=2500(萬(wàn)元);③支付房地產(chǎn)評(píng)估10萬(wàn)元，可以扣除;④可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=55.93(萬(wàn)元)。可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=310+2500+10+55.93=2875.93(萬(wàn)元)

(4)甲公司應(yīng)納土地增值稅(　)萬(wàn)元。

A.2417.01

B.2419.27

C.2416.36

D.2678.31

『正確答案』C

『答案解析』不含增值稅收入=9000-428.57=8571.43(萬(wàn)元)

增值額=8571.43-2875.93=5695.50(萬(wàn)元)

增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。

應(yīng)納土地增值稅=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(萬(wàn)元)

【計(jì)算題】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2017年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬(wàn)元;計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元;尚余4500㎡房屋未銷售。2017年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就A項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2018年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬(wàn)元。

要求：計(jì)算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

『正確答案』

(1)打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500=0.72(萬(wàn)元)

(2)公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

扣除項(xiàng)目=0.72×4500=3240(萬(wàn)元)

增值額=4320-3240=1080(萬(wàn)元)

增值率=1080÷3240×100%=33.33% (選擇第一檔稅率)

應(yīng)納土地增值稅=1080×30%=324(萬(wàn)元)