(單選題)下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是(　)。

A.個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房

B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)

D.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%

『正確答案』C

『答案解析』ABD屬于免征土地增值稅的范圍。

(多選題)下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有(　)

A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的

D.取得銷售(預(yù)售)許可證2年仍未銷售完的

E.取得銷售(預(yù)售)許可證3年仍未銷售完的

『正確答案』ABC

『答案解析』取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完的，屬于可以要求清算的情形。

(多選題)清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是(　)。

A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的

B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

C.建成后直接贈(zèng)與其他企業(yè)的

D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的

E.建成后作為投資投入其他企業(yè)的

『正確答案』CDE

『答案解析』公共設(shè)施扣除規(guī)則：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

(2)建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，其成本、費(fèi)用可以扣除;

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

【(多選題)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)處理，下列說(shuō)法正確的有(　)。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得計(jì)入扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除

B.土地增值稅清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除

C.土地增值稅清算時(shí)未開具銷售發(fā)票或未全額開具銷售發(fā)票的，未開具部分可以不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“土地使用權(quán)所支付的金額”中予以扣除

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目在“營(yíng)改增”前后都有收入，進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)以全部含增值稅金額作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入

『正確答案』ABD

『答案解析』選項(xiàng)C，未開具發(fā)票或者未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。選項(xiàng)E，營(yíng)改增后的收入，應(yīng)該按照不含增值稅金額作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。

(多選題)下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅清算管理規(guī)定的有(　)。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金一律不得扣除

B.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致

C.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除

D.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算

E.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

『正確答案』BCE

『答案解析』選項(xiàng)A,質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除;選項(xiàng)D，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

(選題)下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說(shuō)法，正確的有(　)。

A.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可扣除

B.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算方式應(yīng)保持一致

C.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋原值的10%

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除

『正確答案』BCE

『答案解析』選項(xiàng)A,房企逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除;選項(xiàng)D，房企發(fā)生的裝修費(fèi)可以作為開發(fā)成本扣除，無(wú)扣除限額。

(計(jì)算題)甲公司(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))為增值稅一般納稅人，2017年3月轉(zhuǎn)讓一棟2000年自建的辦公樓，取得含稅收入9000萬(wàn)元，已按規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金，并取得完稅憑證。

該辦公樓造價(jià)為800萬(wàn)元，其中包含為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款300萬(wàn)元，契稅9萬(wàn)元以及按國(guó)家統(tǒng)一繳納的其他有關(guān)費(fèi)用1萬(wàn)元。

經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該辦公樓重新構(gòu)建價(jià)格為5000萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用10萬(wàn)元，該公司的評(píng)估價(jià)格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。

甲公司對(duì)于轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”之前自建的辦公樓選擇“簡(jiǎn)易征收”方式;轉(zhuǎn)讓該辦公樓繳納的印花稅稅額為4.5萬(wàn)元。

甲公司適用的城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收比率為3%，地方教育附加征收比率為2%。

根據(jù)以上資料，回答下列問題：

(1)該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅(　)萬(wàn)元。

A.414.33

B.413.38

C.390.48

D.428.57

(2)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金(　)萬(wàn)元。

A.51.43

B.54.11

C.51.36

D.55.93

(3)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)(　)萬(wàn)元。

A.2866.93

B.2874.93

C.2864.93

D.2875.93

(4)甲公司應(yīng)納土地增值稅(　)萬(wàn)元。

A.2417.01

B.2419.27

C.2416.36

D.2678.31

『正確答案』(1)D;(2)D;(3)D;(4)C。

『答案解析』

(1)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅=9000÷(1+5%)×5%=428.57(萬(wàn)元)

(2)印花稅=9000×0.0005=4.5(萬(wàn)元)

可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(萬(wàn)元)

(3)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目：

①為取得土地使用權(quán)所支付的金額=支付的地價(jià)款+契稅+按國(guó)家統(tǒng)一繳納的其他有關(guān)費(fèi)用=300+9+1=310(萬(wàn)元)

②評(píng)估價(jià)格=5000×50%=2500(萬(wàn)元)

③稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。所以支付房地產(chǎn)評(píng)估10萬(wàn)元，可以扣除。

④可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=55.93(萬(wàn)元)

可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=310+2500+10+55.93=2875.93(萬(wàn)元)

(4)不含增值稅收入=9000-428.57=8571.43(萬(wàn)元)

增值額=8571.43-2875.93=5695.50(萬(wàn)元)

增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。

應(yīng)納土地增值稅=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(萬(wàn)元)

(計(jì)算題)2018年3月，某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

(1)2013年9月以18000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅。

(2)2014年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬(wàn)元;小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬(wàn)元(按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬(wàn)元)。

(3)2015年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬(wàn)元，未開具發(fā)票。

(4)2018年1月該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得不含增值稅收入54000萬(wàn)元;可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。

(5)該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬(wàn)元。

(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%，銷售房地產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易征收增值稅)

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題。

1.企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額是(　)。

A.18000

B.18540

C.17000

D.19580

2.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加金額是(　)。

A.300

B.400

C.500

D.250

3.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)為(　)。

A.32975

B.32555

C.56487

D.25488

4.計(jì)算清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的稅額是(　)。

A.8081.25

B.8400

C.6500

D.1250.5

『正確答案』(1)B;(2)A;(3)A;(4)A。

『答案解析』因該企業(yè)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已全部轉(zhuǎn)讓，所以該企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。

1.允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額=18000×(1+3%)=18540(萬(wàn)元)

2.允許扣除的稅金及附加=54000÷90%×5%×(5%+3%+2%)=300(萬(wàn)元)

3.允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18540+6000+2000+(18540+6000)×5%+300+(18540+6000)×20%=32975(萬(wàn)元)

4.應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅的計(jì)算：

收入合計(jì)=54000÷90%=60000(萬(wàn)元)

增值率=(60000-32975)÷32975×100%=81.96%

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=(60000-32975)×40%-32975×5%-1080=8081.25(萬(wàn)元)