【例題·單選題】下列各項中，應征收土地增值稅的是(C　)。

A.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)　　B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)

C.抵押期滿權屬轉讓給債權人的房地產(chǎn)　　D.通過民政部門贈送給社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)

【例題·多選題】下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有(ACD　)。

A.轉讓國有土地使用權　　B.出讓國有土地使用權　　C.轉讓地上建筑物產(chǎn)權

D.轉讓地上附著物產(chǎn)權　　E.轉讓(獨立)地下建筑物產(chǎn)權

【例題·單選題】下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是(　D)。

A.與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)　　B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)

C.轉讓辦公樓的事業(yè)單位　　D.繼承房產(chǎn)的子女

【例題·單選題】某房地產(chǎn)公司轉讓商品樓收入5 000萬元，計算土地增值額準予扣除項目金額4 200萬元，則適用稅率為(A　)。

A.30%　　　B.40%　　C.50%　　　D.60%

【例題·單選題】按照土地增值稅的有關規(guī)定，下列各項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是(B)。二稅一費

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和印花稅

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和個人所得稅

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅

【例題·多選題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關稅費，可列入加計20%扣除范圍的有(ABDE　)。

A.取得土地使用權繳納的契稅　　B.占用耕地繳納的耕地占用稅　　C.銷售過程中發(fā)生的銷售費用

D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設費用　　E.支付建筑人員的工資福利費

【例題·單選題】2009年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉讓5年前購入的一塊土地，取得轉讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權時繳納相關稅費40萬元，轉讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉讓土地應繳納土地增值稅(C　)萬元。

A.73.5　　 　B.150　　C.157.5　　　D.300

『答案解析』未開發(fā)的土地直接轉讓不享受加計扣除的優(yōu)惠。

可扣除項目=1200+40+35=1275(萬元)，增值額=1800-1275=525(萬元)

增值率=525÷1275=41%，增值額=525×30%=157.5(萬元)

【例題·多選題】下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的包括(BCE　)。

A.出售新房屋及建筑物的　　B.出售舊房屋及建筑物的　　C.虛報房地產(chǎn)成交價格的

D.以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的　　E.提供扣除項目金額不實的

某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下(公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費用”中)、企業(yè)所得稅稅率25%)

1.按轉讓產(chǎn)權合同取得收入4000萬元;　　2.支付取得土地使用權的金額800萬元;　　3.開發(fā)成本費用1500萬元;　　4.開發(fā)費用250萬元(當?shù)卣�府�?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%)。

公司計算應繳納的有關稅金如下：

(1)應繳納營業(yè)稅=4000×5%=200(萬元)　(2)應繳納城市維護建設稅=200×7%=14(萬元)

(3)應繳納教育費附加=200×3%=6(萬元)　(4)應繳納印花稅=4000×0.5‰=2(萬元)

(5)應繳納土地增值稅：

①扣除項目金額=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(萬元)

②增值額=4000-3232=768(萬元)

③增值率=768÷3232×100%≈24%

④應繳納土地增值稅=768×30%-3232×0=230.4(萬元)

(6)應繳納企業(yè)所得稅=(4000-3232-230.4)×25%=134.40(萬元)

要求：　　1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應繳納的各種稅費是否正確?錯在何處?

2.核定該公司應繳納的各種稅費是多少?

『正確答案』分析處理如下：

1.公司自行計算應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。

(1)計算土地增值額時，其開發(fā)費用應按照當?shù)卣�府�?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實際數(shù)扣除。

(2)按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。

(3)公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。

2.核定應繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：

①扣除項目金額=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(萬元)

②增值額=4000-3210=790(萬元)　�、墼鲋德�=790÷3210×100%≈25%

④應繳納土地增值稅=790×30%-3210×0=237(萬元)

(2)企業(yè)所得稅：　　①應納稅所得額=4000-800-1500-250-220-237=993(萬元)

②應繳納企業(yè)所得稅=993×25%=248.25(萬元)

【例題·計算題】某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積直接對外銷售。取得銷售收入7648萬元;其余部分暫時對外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關的成本、費用有：

(1)支付土地使用權價款1400萬元�！�(2)取得土地使用權繳納契稅42萬元。

(3)前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用60萬元。

(4)發(fā)生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元(利息費用雖未超過同期銀行貸款利率。但不能準確按項目計算分攤)。當?shù)卣�府�?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅增值額時的扣除比例為9%�！　「鶕�(jù)上述資料回答下列問題。

1.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加共計(B　)萬元。

A.412.99　　　B.416.39　　　C.420.64　　　D.424.11

『答案解析』營業(yè)稅=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%)=412.99+3.40=416.39(萬元)

2.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計(C　)萬元。

A.4028.39　　B.4071.73　　C.4223.14　　D.4226.53

『答案解析』地價款=1400×80%=1120(萬元)

開發(fā)成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(萬元)

開發(fā)費用=(1120+1833.6)×9%=265.82(萬元)

稅金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(萬元)

加計扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(萬元)

允許扣除項目合計=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(萬元)

3.2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納土地增值稅(D　)萬元。

A.738.24　　B.789.87　　C.1065.28　　D.1158.78

『答案解析』增值額=7648-4223.14=3424.86(萬元)

增值率=3424.86÷4223.14=81.10%　　土地增值稅額=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(萬元)

【例題·多選題】計算繳納土地增值稅時，判定普通住宅的標準有(ABE　)。

A.建筑容積率在1.0以上　　B.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下

C.建筑覆蓋率在1.0以上　　D.增值額未超過扣除項目金額之和的20%　E.單套建筑面積在120平方米以下

【D例題·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理土地增值稅納稅申報時，應向主管稅務機關提供的證件是(　)。

A.工商營業(yè)執(zhí)照原件　　B.稅務登記證原件　　C.稅務登記證復印件　　D.土地使用權證書

【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應當自(A　)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。　　A.簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之日起7日內(nèi)　　B.簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之日起10日內(nèi)

C.有關部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起7日內(nèi)　　D.有關部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起l0日內(nèi)

【例題·多選題】下列各項中，符合土地增值稅核定征收條件的有(BCDE　)。

A.符合土地增值稅清算條件的　　B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

C.按照法律、法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的　　D.雖然設置賬簿但賬目混亂應稅收入難以確定的

E.雖然設置賬簿但賬目混亂成本，費用難以確定的