【知識點】土地增值稅扣除項目的確定

　　一、扣除項目

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　包括：地價+獲取時按國家規(guī)定繳納的費用(契稅)

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　包括：利息(不包括加息、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

　　或：[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　包括：營業(yè)稅、城建稅、兩個附加

　　印花稅(房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外)

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目——適用房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)行為

　　包括：[(一)+(二)]×20%

　　(六)舊房及建筑物評估價格——適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　或：購房發(fā)票所載金額×[1+5%×售買年限加計扣除]

　　二、應(yīng)納稅額的計算方法

　　(一)計算土地增值稅的步驟和公式

　　第一步，計算收入總額

　　第二步，計算扣除項目金額

　　第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額

　　第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)

　　第五步，套用公式計算稅額。公式為：

　　應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)