【1·單選題】下列房地產(chǎn)交易行為中，應(yīng)當繳納土地增值稅的是( )。

　　A.房地產(chǎn)公司出租別墅

　　B.非營利的基金會將合作建造的房屋轉(zhuǎn)讓

　　C.房地產(chǎn)公司通過國家機關(guān)將其擁有的房屋贈與學校

　　D.城市居民之間互換自有居住用房且經(jīng)核實

　　【答案】B

　　【2·單選題】下列情形中，應(yīng)當計算繳納土地增值稅的是( )。

　　A.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

　　B.房產(chǎn)所有人通過希望工程基金會將房屋產(chǎn)權(quán)贈與西部教育事業(yè)

　　C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入

　　【答案】A

　　【3·單選題】甲企業(yè)在6年前以接受作價投資入股方式取得一宗國有土地的使用權(quán)，取得省級政府國土管理部門批準的評估價格500萬元。2016年12月，甲企業(yè)改制重組為A有限責任公司，按規(guī)定未繳納土地增值稅。2018年3月，A有限責任公司將該宗土地轉(zhuǎn)讓，與此同時同類地塊的評估價格為800萬元，則A公司在計算土地增值稅時扣除的取得土地使用權(quán)支付金額為( )。

　　A.0

　　B.500萬元

　　C.530萬元

　　D.800萬元

　　【答案】B

　　【4·多選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準予扣除的項目有( )。

　　A.舊房產(chǎn)的評估價格

　　B.支付評估機構(gòu)的費用

　　C.建造舊房產(chǎn)的重置成本

　　D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費

　　【答案】ABD

　　【5·計算問答題】某國有企業(yè)2014年3月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8400萬元。2018年3月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，簽訂含稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，取得含稅收入10500萬元。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12000萬元，成新率75%。該企業(yè)選擇簡易計稅辦法計算增值稅，計算其繳納土地增值稅時的土地增值額為：

　　【解析】

　　增值稅=(10500-8400)/(1+5%)×5%=100(萬元)

　　不含稅收入=10500-100=10400(萬元)

　　扣除項目：

　　評估價格=12000×75%=9000(萬元)，

　　準予扣除的稅金=100×(7%+3%+2%)+10500×0.5‰=12+5.25=17.25(萬元)，

　　增值額=10400-9000-17.25=1382.75(萬元)。

　　【6·計算問答題】位于縣城的某商貿(mào)公司(增值稅一般納稅人)2018年2月轉(zhuǎn)讓一棟舊辦公樓，取得含增值稅收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元。因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2014年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元(能提供契稅完稅憑證)。已知該公司選擇簡易計稅辦法計算增值稅，則該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為多少萬元?

　　【答案及解析】

　　可扣除項目金額的合計數(shù)=600×(1+5%×4)+18+0.5+(1000-600)÷(1+5%)×5%×(5%+3%+2%)=740.40(萬元)。

　　【7·多選題】下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進行土地增值稅清算的有( )。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的

　　C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

　　D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿2年仍未銷售完畢的

　　【答案】ABC

　　【8·單選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅清算的是( )。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.取得銷售(預(yù)售)許可證滿1年仍未銷售完畢的

　　C.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目50%股權(quán)的

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積為50%的

　　【答案】A

　　【9·單選題】對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是( )。

　　A.規(guī)劃申報項目

　　B.審批備案項目

　　C.商業(yè)推廣項目

　　D.設(shè)計建筑項目

　　【答案】B

　　【10·多選題】土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形有( )。

　　A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的

　　B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

　　C.建成后無償移交給政府用于非營利性社會公共事業(yè)的

　　D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的

　　【答案】CD

　　【11·單選題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%

　　【答案】A

　　【12·計算問答題】2017年4月，稅務(wù)機關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

　　(1)2016年6月以17760萬元拍得一宗土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

　　(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元、管理費用200萬元、銷售費用400萬元、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。

　　(3)2017年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。

　　(其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%，不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素，該項目未預(yù)繳土地增值稅)

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

　　(1)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項目。

　　(2)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標準。

　　(3)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

　　(4)計算該公司清算土地增值稅時允許扣項目金額的合計數(shù)。

　　(5)計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)繳納的土地增值稅。(2017年)

　　【答案及解析】

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費(包括土地征用費、耕地占用稅等)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　(2)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。

　　納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　本題適用第一種情況。

　　(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)費用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)。加計扣除=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)�？鄢�項目金額合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)。(本題沒有給出計算開發(fā)費用的具體比例，默認用5%計算)

　　(5)增值額=31000-20045=10955(萬元)，增值率=增值額/扣除項目金額=10955/20045×100%=54.65%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。應(yīng)納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)。

　　【13·單選題】土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)( )主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　A.分別向房地產(chǎn)坐落地各方的

　　B.向事先選擇房地產(chǎn)坐落地某一方的

　　C.向房地產(chǎn)坐落地的上一級

　　D.先向機構(gòu)所在地人民政府繳納,再向房地產(chǎn)坐落地上一級

　　【答案】A

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