一、單項選擇題

　　1.下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　B.房地產(chǎn)企業(yè)持有并準備增值后出售的建筑物

　　C.已出租的房屋租賃期屆滿，收回后擬繼續(xù)用于經(jīng)營出租但目前暫時空置

　　D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物

　　『正確答案』C

　　『答案解析』選項AB，房地產(chǎn)企業(yè)持有并準備增值后處置的建筑物和土地使用權(quán)，一般應(yīng)作為存貨處理;選項D，租入的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　2.關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列會計處理方法中不正確的是(　)。

　　A.企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但滿足一定條件時也可采用公允價值模式對其進行后續(xù)計量

　　B.只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值模式計量

　　C.對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，企業(yè)通常可以同時采用成本模式和公允價值模式兩種計量模式

　　D.投資性房地產(chǎn)滿足一定條件時，可將成本模式變更為公允價值模式，并進行追溯調(diào)整

　　『正確答案』C

　　『答案解析』同一個企業(yè)，只可以采用一種計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，兩種模式不可以同時使用。

　　3.下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)初始計量的說法中不正確的是(　)。

　　A.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出

　　B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，自行建造取得時按照公允價值進行初始計量

　　C.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成

　　D.投資性房地產(chǎn)不管是采用公允價值模式還是成本模式進行后續(xù)計量，均應(yīng)按照成本進行初始計量

　　『正確答案』B

　　『答案解析』選項B，應(yīng)按照實際建造成本進行初始計量。

　　4.甲公司系增值稅一般納稅人，其不動產(chǎn)適用的增值稅稅率為9%。2×19年4月1日，甲公司經(jīng)董事會批準購入一棟爛尾樓，購入后準備繼續(xù)建造。甲公司董事會已作出書面決議，該房地產(chǎn)建成后將立即對外出租。2×19年5月1日，該公司實際支付不含稅價款20000萬元(不考慮土地使用權(quán))，并取得增值稅專用發(fā)票，當日辦理相關(guān)手續(xù)取得爛尾樓的所有權(quán)。2×19年6月1日，該公司開始委托承包商繼續(xù)建造。2×19年12月31日，該建造物建造完成，實際建造成本(不含稅)為40000萬元，甲公司取得了相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票并支付了相關(guān)款項。關(guān)于甲公司2×19年的會計處理，下列表述中不正確的是(　)。

　　A.5月1日實際支付價款20000萬元記入“在建工程”科目

　　B.5月1日實際支付價款20000萬元記入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目

　　C.實際建造成本40000萬元記入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目

　　D.12月31日建造完成確認投資性房地產(chǎn)的成本為60000萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』5月1日支付價款：

　　借：投資性房地產(chǎn)—在建　　　　　　 20 000

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額)1 800

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　21 800

　　12月31日實際成本：

　　借：投資性房地產(chǎn)—在建　　　　　　 40 000

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額)3 600

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　44 000

　　完工確認：

　　借：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　60000

　　貸：投資性房地產(chǎn)—在建　　　　　　　　 60000

　　5.甲房地產(chǎn)開發(fā)商(以下簡稱“甲公司”)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)均按照直線法計提折舊或攤銷。有關(guān)資料如下：(1)2×19年1月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價款20000萬元，預(yù)計使用年限為70年，準備開發(fā)建造商品房住宅小區(qū)對外銷售，至2×19年12月月末已發(fā)生商品房建造成本10000萬元，預(yù)計2×20年3月月末完工。(2)2×19年2月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付不含稅價款30000萬元，預(yù)計使用年限為70年，準備持有待增值后轉(zhuǎn)讓。至2×19年12月月末仍然持有，公允價值為40000萬元。(3)2×19年3月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付不含稅價款40000萬元，預(yù)計使用年限為50年，準備建造酒店式公寓對外銷售，至2×19年12月月末已發(fā)生酒店式公寓建造成本30000萬元，預(yù)計2×20年6月月末完工。(4)2×19年4月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付不含稅價款10000萬元，預(yù)計使用年限為50年，預(yù)計凈殘值為0。甲公司將其用于建造自用辦公樓，至2×19年12月月末已發(fā)生辦公樓建造成本9000萬元(包括土地使用權(quán)攤銷計入成本的部分)，預(yù)計2×20年3月月末完工。不考慮其他因素，下列有關(guān)甲公司2×19年年末資產(chǎn)負債表列示金額的表述中，不正確的是(　)。

　　A.存貨項目的列報金額為60000萬元

　　B.投資性房地產(chǎn)的列報金額為0

　　C.無形資產(chǎn)的列報金額為9850萬元

　　D.在建工程的列報金額為9000萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』1月取得的土地使用權(quán)確認為開發(fā)產(chǎn)品，并按20000萬元進行初始計量，發(fā)生的商品房建造成本一并計入存貨成本;2月取得的土地使用權(quán)確認為開發(fā)產(chǎn)品，并按30000萬元進行初始計量;3月取得的土地使用權(quán)確認為開發(fā)產(chǎn)品，并按40000萬元進行初始計量，發(fā)生的酒店式公寓建造支出一并計入存貨成本;4月取得的土地使用權(quán)確認為無形資產(chǎn)，并按10000萬元進行初始計量，發(fā)生的辦公樓建造成本計入在建工程

　　因此，期末列報金額分別為：存貨=20000+10000+30000+40000+30000=130000(萬元);無形資產(chǎn)=10000-10000/50×9/12=9850(萬元);在建工程=9000(萬元)。所以，選項A錯誤。

　　6.A房地產(chǎn)開發(fā)商采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，有關(guān)資料如下：(1)2×18年6月1日，將原準備對外出售的A商品房對外出租，轉(zhuǎn)換日A商品房的賬面余額為1000萬元，未計提跌價準備，該項房產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值為1500萬元。(2)2×18年6月1日，將原準備對外出售的B商品房對外出租，轉(zhuǎn)換日B商品房的賬面價值為10000萬元，未計提跌價準備，該項房產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值為9000萬元。(3)2×18年年末上述兩項房地產(chǎn)的公允價值分別為2000萬元、8900萬元。(4)2×19年6月租賃期屆滿收回上述兩項房地產(chǎn)并準備對外銷售。當日其公允價值分別為2600萬元、8500萬元。下列關(guān)于A、B商品房相關(guān)會計處理的說法中不正確的是(　)。

　　A.2×18年6月1日，A商品房應(yīng)確認其他綜合收益500萬元，B商品房應(yīng)確認公允價值變動損失1000萬元

　　B.2×18年有關(guān)房地產(chǎn)累計確認的公允價值變動收益為-600萬元

　　C.2×19年6月租賃期屆滿，房地產(chǎn)A轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品時確認其他綜合收益600萬元

　　D.2×19年6月租賃期屆滿，房地產(chǎn)B轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品時確認公允價值變動損失400萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』選項A，B商品房公允價值9000萬元小于賬面價值10000萬元的差額1000萬元應(yīng)計入公允價值變動損益(借方);選項B，累計確認的公允價值變動損益=-1000+(2000-1500)+(8900-9000)=-600(萬元);選項C，投資性房地產(chǎn)A轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品確認的公允價值變動收益=2600-2000=600(萬元);選項D，投資性房地產(chǎn)B轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品確認的公允價值變動損失=8900-8500=400(萬元)。

　　7.甲公司采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。有關(guān)資料如下：(1)甲公司2×17年12月31日將自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該固定資產(chǎn)公允價值為25000萬元，“固定資產(chǎn)”科目余額為22000萬元，“累計折舊”科目余額為1000萬元，“固定資產(chǎn)減值準備”科目余額為100萬元。(2)甲公司2×19年12月31日將上述投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該投資性房地產(chǎn)公允價值為30000萬元，“投資性房地產(chǎn)累計折舊”科目余額為2000萬元，投資性房地產(chǎn)持有期間未發(fā)生減值。下列關(guān)于轉(zhuǎn)換日會計處理的說法中不正確的是(　)。

　　A.2×17年12月31日將自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，年末資產(chǎn)負債表中“投資性房地產(chǎn)”項目列示金額為20900萬元

　　B.2×17年12月31日將自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，不影響損益

　　C.2×19年12月31日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，年末資產(chǎn)負債表中“固定資產(chǎn)”項目的列示金額為30000萬元

　　D.2×19年12月31日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，不影響損益

　　『正確答案』C

　　『答案解析』選項AB，“投資性房地產(chǎn)”項目的列示金額=22000-1000-100=20900(萬元);選項CD，“固定資產(chǎn)”項目的列示金額=22000-2000-100=19900(萬元)。

　　二、多項選擇題

　　1.下列有關(guān)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的說法中，正確的有(　)。

　　A.將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，已計提跌價準備的，同時借記“存貨跌價準備”科目，按其差額，貸記“其他綜合收益”科目或借記“公允價值變動損益”科目

　　B.資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目

　　C.將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的賬面價值，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目

　　D.出售投資性房地產(chǎn)時，除確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本外，還應(yīng)將公允價值變動損益和其他綜合收益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』選項D，應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

　　2.下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的說法中，正確的有(　)。

　　A.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，其轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期

　　B.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期

　　C.空置建筑物如擬用于出租，其轉(zhuǎn)換日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期

　　D.自用建筑物停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日

　　『正確答案』ABCD

　　3.下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的表述中，正確的有(　)。

　　A.投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，資產(chǎn)負債表日，公允價值高于其賬面余額的差額計入公允價值變動損益

　　B.母公司以經(jīng)營租賃方式出租給子公司的房地產(chǎn)，應(yīng)當作為母公司的投資性房地產(chǎn)處理，但在編制合并報表時，應(yīng)作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)處理

　　C.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定的確認條件的，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本;不滿足準則規(guī)定的確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益

　　D.采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值

　　『正確答案』ABCD

　　4.甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。有關(guān)資料如下：2×16年6月30日甲公司與A公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為8000萬元，每年6月30日收取租金，2×19年6月30日到期。2×16年6月30日該房地產(chǎn)的公允價值為60000萬元，賬面原值為70000萬元，已計提的累計折舊為8000萬元(其中2×16年1月至6月累計計提折舊為100萬元)，未計提減值準備。2×17年至2×19年的6月30日均收到租金。2×16年12月發(fā)生辦公樓修理費用2萬元。2×16年12月31日該辦公樓的公允價值為61000萬元。

　　2×18年12月31日該辦公樓的公允價值為60800萬元。為了提高辦公樓的租金收入，甲公司決定在租賃期屆滿后對辦公樓進行改擴建，并與B公司簽訂經(jīng)營租賃合同，約定完工時將辦公樓出租給B公司。2×19年6月30日租賃協(xié)議到期，甲公司收回辦公樓并轉(zhuǎn)入改擴建工程。2×19年8月30日完工，支付工程款項9560萬元，被替換部分的賬面價值為60萬元。2×19年8月30日將辦公樓出租給B公司。下列關(guān)于甲公司對投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的有(　)。

　　A.2×16年6月30日進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時應(yīng)確認其他綜合收益-2000萬元

　　B.影響2×16年營業(yè)利潤的金額為2898萬元

　　C.2×19年6月30日將辦公樓的賬面價值60800萬元轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目

　　D.2×19年8月30日完工后增加“投資性房地產(chǎn)——成本”科目的金額為70300萬元

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』選項A，2×16年6月30日進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時其公允價值與賬面價值的差額=60000-(70000-8000)=-2000(萬元)，應(yīng)確認公允價值變動損失2000萬元;選項B，影響2×16年營業(yè)利潤的金額=-出租前折舊費100-轉(zhuǎn)換日公允價值變動損失2000-修理費用2+租金收入8000/2+期末公允價值變動收益(61000-60000)=2898(萬元);選項D，2×19年8月30日完工后增加“投資性房地產(chǎn)——成本”科目的金額=60800+9560-60=70300(萬元)。

　　試題來源：2020年注冊會計師《會計》考試題庫

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