三、綜合題

　　資料：

　　F公司是一家餐飲連鎖上市公司。為在首都機場開設(shè)一個新門店,參加機場內(nèi)一處商鋪的租約競標。出租方要求,租約合同為期5年,不再續(xù)約,租金在合同生效時一次付清。相關(guān)資料如下：

　　(1)F公司開設(shè)機場門店后,第1年預計營業(yè)收入300萬元,第2、3、4年預計營業(yè)收入均為400萬元,第5年預計營業(yè)收入300萬元。預計營業(yè)變動成本為營業(yè)收入的60%,營業(yè)固定成本(不含設(shè)備折舊或租金)為每年40萬元。假設(shè)營業(yè)現(xiàn)金流量均發(fā)生在年末。

　　(2)開設(shè)機場門店需添置相關(guān)設(shè)備,預計購置成本為250萬元,沒有運輸、安裝、維護等其他費用。按照稅法規(guī)定,可采用雙倍余額遞減法計提折舊,折舊年限為5年,假設(shè)期末賬面殘值為零(提示：雙倍余額遞減法在折舊年限的倒數(shù)兩年改為直線法)。合同結(jié)束時,預計該設(shè)備的變現(xiàn)價值為40萬元。

　　(3)開業(yè)時需投入凈營運資本10萬元,合同結(jié)束時全部收回。

　　(4)公司適用的所得稅稅率為25%。

　　(5) F公司計劃以2/3(負債/權(quán)益)的資本結(jié)構(gòu)為門店項目籌資。如果決定投資該項目，F(xiàn)公司將于2016年10月發(fā)行5年期債券。由于F公司目前沒有已上市債券，擬采用風險調(diào)整法確定債務資本成本。該項目的權(quán)益資本相對其稅后債務資本成本的風險溢價為5%。

　　F公司的信用級別為AA級，目前國內(nèi)上市交易的AA級公司債券有3種，這3種債券及政府債券的收益率如下表所示：

　　企業(yè)債券收益率表

　　政府債券收益率表

　　要求：

　　(1)根據(jù)所給資料，估計無風險報酬率，計算新項目的加權(quán)平均資本成本，其中債務資本成本采用風險調(diào)整法計算，權(quán)益資本成本采用債券收益率風險調(diào)整模型計算。

　　(2)如果出租方要求的最低競價租金為50萬元,計算若能按最低競價租金成交,該方案凈現(xiàn)值。

　　(3)為使該項目可行,請問F公司競價時最高的租金報價是多少?

　　(4)計算凈現(xiàn)值對租金的敏感系數(shù).

　　【答案】

　　(1)無風險報酬率為5年后到期的政府債券的到期收益率，即4.3%。

　　企業(yè)信用風險補償率=[(6.5%-3.4%)+(7.6%-3.6%)+(8.3%-4.3%)]÷3=3.7%

　　稅前債務資本成本=4.3%+3.7%=8%

　　股權(quán)資本成本=8%×(1-25%)+5%=11%

　　加權(quán)平均資本成本=8%×(1-25%)×(2/5)+11%×(3/5)=9%

　　(2)初始現(xiàn)金流量=-(50+250+10)=-310(萬元)

　　第1年折舊=250×2/5=100(萬元)

　　第2年折舊=(250-100)×2/5=60(萬元)

　　第3年折舊=(250-100-60)×2/5=36(萬元)

　　第4年折舊=(250-100-60-36)/2=27(萬元)

　　第5年折舊=27萬元

　　第1年營業(yè)現(xiàn)金流量=300×(1-25%)-(300×60%+40)×(1-25%)+100×25%+50/5×25%=85+2.5=87.5(萬元)

　　第2年營業(yè)現(xiàn)金流量=400×(1-25%)-(400×60%+40)×(1-25%)+60×25%+50/5×25%=105+2.5=107.5(萬元)

　　第3年營業(yè)現(xiàn)金流量=400×(1-25%)-(400×60%+40)×(1-25%)+36×25%+50/5×25%=99+2.5=101.5(萬元)

　　第4年營業(yè)現(xiàn)金流量=400×(1-25%)-(400×60%+40)×(1-25%)+27×25%+50/5×25%=96.75+2.5=99.25(萬元)

　　第5年營業(yè)現(xiàn)金流量=300×(1-25%)-(300×60%+40)×(1-25%)+27×25%+50/5×25%=66.75+2.5=69.25(萬元)

　　第5年末回收的現(xiàn)金流量=40-40×25%+10=40(萬元)

　　凈現(xiàn)值=-310+87.5/(1+9%)+107.5/(1+9%)2+101.5/(1+9%)3+99.25/(1+9%)4+(69.25+40)/(1+9%)5=80.45(萬元)

　　(3)設(shè)租金為X

　　初始現(xiàn)金流量=-(260+X)

　　第1年營業(yè)現(xiàn)金流量=85+(X/5)×25%=85+5%X

　　第2年營業(yè)現(xiàn)金流量=105+5%X

　　第3年營業(yè)現(xiàn)金流量=99+5%X

　　第4年營業(yè)現(xiàn)金流量=96.75+5%X

　　第5年營業(yè)現(xiàn)金流量=66.75+5%X

　　第5年末回收的現(xiàn)金流量=40

　　凈現(xiàn)值=-(260+X)+85/(1+9%)+105/(1+9%)2+99/(1+9%)3+96.75/(1+9%)4+(66.75+40)/(1+9%)5+5%X (P/A,9%,5)=0

　　-260+85/(1+9%)+105/(1+9%)2+99/(1+9%)3+96.75/(1+9%)4+(66.75+40)/(1+9%)5=X-5%×3.8897X

　　120.7245=0.8055X

　　解得：X=149.87(萬元)

　　或者：

　　設(shè)增加的租金為Y

　　-Y+Y/5×25%×(P/A，9%，5)=-80.45

　　-Y+5%Y×3.8897=-80.45

　　Y=99.87

　　所以租金=50+99.87=149.87萬元

　　(4)敏感系數(shù)=[(0-80.45)/80.45]/[(149.87-50)/50]=-0.5。