經(jīng)濟性評價

　　城市土地的經(jīng)濟性評價是指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟性和自然兩方面的屬性以及其在城市社會經(jīng)濟活動中所產(chǎn)生的作用，綜合評價土地質(zhì)量優(yōu)劣差異，為土地使用與安排提供依據(jù)，城市土地的經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)是對城市土地基本特征的分析，主要通過分析土地的區(qū)位、投資于土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟活動的程度和頻率等條件，揭示土司質(zhì)量和土地收益的差異，以便在規(guī)劃中做到好地優(yōu)用，劣地巧用。合理確定不同地段的使用性質(zhì)和使用強度，為用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)土地使用做好準(zhǔn)備，提高土地額使用效益。

　　1) 城市土地的特殊性

　　承載性 城市土地是接納城市生產(chǎn)、生活各項活動的各類建筑物、構(gòu)筑物的載體。為城市各項建設(shè)和經(jīng)濟社會活動提供場所。這是城市土地基本的自然屬性。

　　區(qū)位 區(qū)位除包括以坐標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是其經(jīng)濟地理位置，即與周圍經(jīng)濟環(huán)境的相互關(guān)系，包括有形的區(qū)位和無形的因素，從影響范圍看，城市土地區(qū)位可以分為以下三個層次。

　　宏觀區(qū)位 城市在較大地域范圍內(nèi)的位置，如沿海城市、鐵路交叉樞紐城市等，往往對區(qū)域城市間的稽查地租和地價水平有決定作用中觀區(qū)位 城市內(nèi)部不同地段的相對位置及其相互關(guān)系，是影響土地和基準(zhǔn)地價的主要因素微觀區(qū)位 某塊具體使用的土地在城市中的位置及其周邊條件，不同的微觀區(qū)位其地租和地價相差懸殊。

　　2) 地租

　　地租與地價 地租是土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時所索取的利潤;地價是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時獲得的一次性貨幣性收入。在我國，城市土地屬于國家所有，地價一般指土地一定年限內(nèi)使用權(quán)價格，是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時獲得的一次性貨幣收入。

　　級差地租 級差地租是指不同土地或同一塊土地上，由于土地肥力、相對位置以及開發(fā)程度不同而形成的有差別的地租。級差地租有兩種形式：級差地租1，是等量資本和等量勞動投資在不同肥沃程度和位置的土地上產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力所帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài);級差地租2，是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入的資本生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　　3) 區(qū)位理論 區(qū)位理論的應(yīng)用主要表現(xiàn)在評價方法和評價層次上

　　城市土地經(jīng)濟評價的主要影響因素 ：從分析對各類經(jīng)濟活動產(chǎn)生影響的惡趣味因素入手，取得土地評價的因素、因子體系，分為3個層次，即：

　　基本因素層 包括土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度以及其他因素

　　派生因素層 由基本因素派生出來的子因素，包括繁華度、交通通達度、城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、自然條件、人口密度、建筑容積率和城鄉(xiāng)規(guī)劃等子因素。

　　因子層 他們從更小的側(cè)面更具體的對土地使用產(chǎn)生影響，如交通通達度又可分出道路功能與寬度、道路網(wǎng)密度和公交便捷度因子等。

　　區(qū)位理論的應(yīng)用

　　根據(jù)區(qū)位條件對土地的作用方式，以決定土地質(zhì)量優(yōu)劣的區(qū)位因素為主要依據(jù)，采用土地分等級即級差收益測算的方法建立城市土地評價從分析區(qū)位條件入手，取得土地評價的因素、因子體系。影響土地治理的區(qū)位因素大致可以分為兩類：一般區(qū)位因素，指對所有城市用地都發(fā)生作用的影響因素，如商業(yè)服務(wù)繁華程度、道路交通通達度，人口分布密度;特殊區(qū)位因素，指僅對某些城市用地有影響的因素，如高級商業(yè)服務(wù)和金融設(shè)施的分布、臨海位置條件等。

　　根據(jù)區(qū)位理論中的某些原則，確定城市土地評價因素的作用方式，作用強度及變化規(guī)律。