概念

控制性詳細(xì)規(guī)劃是以總體規(guī)劃（或分區(qū)規(guī)劃）為依據(jù)，以規(guī)劃的綜合性研究為基礎(chǔ)，以數(shù)據(jù)控制和圖紙控制為手段，以規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理相結(jié)合的法規(guī)為形式，對(duì)城市用地建設(shè)和設(shè)施建設(shè)實(shí)施控制性的管理，把規(guī)劃研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)與規(guī)劃管理結(jié)合在一起的規(guī)劃方法。

基本特點(diǎn)

一是“地域性”，規(guī)劃的內(nèi)容和深度應(yīng)適應(yīng)規(guī)劃地段的特點(diǎn)，保證地段及其周圍地段的整體協(xié)調(diào)性；
二是“法制化管理”，控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理的結(jié)合，是由技術(shù)管理向法治管理的轉(zhuǎn)變，編制要保持一定的簡(jiǎn)潔性，編導(dǎo)要有一定的程序性和易查性。

發(fā)展歷程

控制性詳細(xì)規(guī)劃是借鑒了美國(guó)區(qū)劃的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的規(guī)劃實(shí)踐逐步形成的具有中國(guó)特色的規(guī)劃類型。
（1）從產(chǎn)生到規(guī)范；
（2）不斷的變革與探索。主要有兩個(gè)方面：一是對(duì)控制性規(guī)劃的法制化的努力；二是對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃在城市設(shè)計(jì)方面的控制。
（3）新時(shí)期的發(fā)展趨勢(shì)。主要體現(xiàn)三個(gè)方面：一是對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的分區(qū)劃定與用地編碼進(jìn)行規(guī)范；二是在《城市規(guī)劃編制辦法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步詳細(xì)明確編制內(nèi)容與編制方式，提供主要控制指標(biāo)的賦值參考標(biāo)準(zhǔn)；三是規(guī)范控制性詳細(xì)規(guī)劃成果的統(tǒng)一格式、制圖規(guī)范和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。

地位

在我國(guó)的規(guī)劃體系中，控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃與建設(shè)實(shí)施之間從戰(zhàn)略性控制到實(shí)施性控制的編制層次。控制性詳細(xì)規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃意圖，并對(duì)建設(shè)實(shí)施起到具體指導(dǎo)的作用，同時(shí)成為城市規(guī)劃主管部門依法行政的依據(jù)。

作用

（1）是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施之間銜接的重要環(huán)節(jié)；
（2）是宏觀與微觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次；
（3）是城市設(shè)計(jì)控制與管理的重要手段；
（4）是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺(tái)。

基本特征

（1）通過(guò)數(shù)據(jù)控制落實(shí)規(guī)劃意圖。
（2）具有法律效應(yīng)和立法空間�？刂菩栽敿�(xì)規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應(yīng)是其基本特征�？刂菩栽敿�(xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展。
（3）橫向綜合性的規(guī)劃控制匯總。
（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式。剛性與彈性相結(jié)合的控制方式適應(yīng)我國(guó)開發(fā)申請(qǐng)的審批方式為通則式與判例式相結(jié)合的特點(diǎn)

編制內(nèi)容

（1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件允許建設(shè)的建筑類型。
（2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。
（3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則。
（4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其他交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。
（5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。
（6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定

現(xiàn)狀調(diào)研與前期研究

現(xiàn)狀調(diào)研與前期研究包括上一層次規(guī)劃即城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對(duì)控規(guī)的要求，其他非法定規(guī)劃提出的相關(guān)要求等。
（1）基礎(chǔ)資料搜集的基本內(nèi)容：已經(jīng)批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的技術(shù)文件及相關(guān)規(guī)劃成果；地方法規(guī)、規(guī)劃范圍已經(jīng)編制完成的各類詳細(xì)規(guī)劃及專項(xiàng)規(guī)劃的技術(shù)文件；準(zhǔn)確反映近期現(xiàn)狀的地形圖；規(guī)劃范圍現(xiàn)狀人口詳細(xì)資料； 土地使用現(xiàn)狀資料，規(guī)劃范圍及周邊用地情況，土地產(chǎn)權(quán)與地籍資料；道路交通現(xiàn)狀資料及相關(guān)規(guī)劃資料；市政工程管線現(xiàn)狀資料及相關(guān)規(guī)劃資料；公共安全及地下空間利用現(xiàn)狀資料；建筑現(xiàn)狀資料；土地經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)狀資料；其他相關(guān)（城市環(huán)境、自然條件、歷史人文、地質(zhì)災(zāi)害等）現(xiàn)狀資料。

（2）分析研究的基本要求。在詳盡的現(xiàn)狀調(diào)研基礎(chǔ)上，梳理地區(qū)現(xiàn)狀特征和規(guī)劃建設(shè)情況，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題并分析其成因，提出解決問(wèn)題的思路和相關(guān)規(guī)劃建議。從內(nèi)因、外因兩方面分析地區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)條件與制約因素，分析可能存在的威脅與機(jī)會(huì)、對(duì)現(xiàn)有重要城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、重要企事業(yè)單位等用地進(jìn)行分析論證，提出可能的規(guī)劃調(diào)整動(dòng)因、機(jī)會(huì)和方式。

規(guī)劃方案與用地劃分

通過(guò)深化研究和綜合，對(duì)編制范圍的功能布局、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、道路交通、歷史文化環(huán)境、建筑空間體型環(huán)境、綠地景觀系統(tǒng)、城市設(shè)計(jì)以及市政工程等方面，依據(jù)規(guī)劃原理和相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)要求做出統(tǒng)籌安排，形成規(guī)劃方案。
在規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行用地細(xì)分，一般細(xì)分到地塊，成為控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施具體控制的基本單位。
用地細(xì)分應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，適應(yīng)單元開發(fā)和成片建設(shè)等形式，可進(jìn)行彈性合并。用地細(xì)分應(yīng)與規(guī)劃控制指標(biāo)剛性鏈接，具有相當(dāng)?shù)尼槍?duì)性，應(yīng)提出控制指標(biāo)做相應(yīng)調(diào)整的要求，以適應(yīng)用地細(xì)分發(fā)生合并或改變時(shí)的彈性管理需要

指標(biāo)體系與指標(biāo)確定

綜合控制指標(biāo)體系是控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的核心內(nèi)容之一。綜合控制指標(biāo)體系中必須包括編制辦法中規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容。
指標(biāo)確定一般采用四種方法：測(cè)算法——由研究計(jì)算得出；標(biāo)準(zhǔn)法——根據(jù)規(guī)范和經(jīng)驗(yàn)確定；類比法——借鑒同類型城市和地段的相關(guān)案例比較總結(jié)；反算法——通過(guò)試做修建規(guī)劃和形體設(shè)想方案估算

成果編制

按照編制辦法的相關(guān)規(guī)定編制規(guī)劃圖紙、分圖控制圖則、文本和管理技術(shù)規(guī)定，形成規(guī)劃成果

指標(biāo)量化

指標(biāo)量化控制是指通過(guò)一系列控制指標(biāo)對(duì)用地的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行定量控制，如容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等。這種方法適用于城市一般建設(shè)用地的規(guī)劃控制

條文規(guī)定

條文規(guī)定是通過(guò)對(duì)控制要素和實(shí)施要求的闡述，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行的定性或定量控制。這種方法適用于規(guī)劃用地的使用說(shuō)明，開發(fā)建設(shè)的系統(tǒng)性控制要求以及規(guī)劃地段的特殊要求。

圖則標(biāo)定

圖則標(biāo)定是在規(guī)劃圖紙上通過(guò)一系列的控制線和控制點(diǎn)對(duì)用地、設(shè)施和建設(shè)要求進(jìn)行的定位控制。這種方法適用于對(duì)規(guī)劃建設(shè)提出具體的定位的控制

城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)

城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)是通過(guò)一系列指導(dǎo)性的綜合設(shè)計(jì)要求和建議，甚至具體的形體空間設(shè)計(jì)示意，為開發(fā)控制提供管理準(zhǔn)則和設(shè)計(jì)框架。這種方法宜于在城市重要的景觀地帶和歷史保護(hù)地帶，為獲得高質(zhì)量的城市空間環(huán)境和保護(hù)城市特色時(shí)采用

規(guī)定性與指導(dǎo)性

控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和指導(dǎo)性兩大類。規(guī)定性是在實(shí)施規(guī)劃控制和管理時(shí)必須遵守執(zhí)行的，體現(xiàn)為一定的“剛性”原則，如用地界限、用地性質(zhì)、建筑密度、限高、容積率、綠地率、配建設(shè)施等。
指導(dǎo)性內(nèi)容是在實(shí)施規(guī)劃控制和管理時(shí)需要參照?qǐng)?zhí)行的內(nèi)容，這部分內(nèi)容多為引導(dǎo)性和建議性，體現(xiàn)為一定的彈性和靈活性，如人口容量、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)等內(nèi)容

土地使用控制

用地性質(zhì) 

用地性質(zhì)是對(duì)地塊主要使用功能和屬性的控制。用地性質(zhì)采用代碼方式標(biāo)注。

土地使用兼容 

用地使用兼容是確定地塊主導(dǎo)用地屬性下，在其中規(guī)定可以兼容、有條件兼容、不允許兼容的設(shè)施類型。一般通過(guò)用地與建筑兼容表實(shí)施控制。

用地邊界 

用地邊界指用地紅線是對(duì)地塊界限的控制，具有單一用地性質(zhì)，應(yīng)充分考慮產(chǎn)權(quán)界限的關(guān)系

用地面積 

用地面積是規(guī)劃地塊用地邊界內(nèi)的平面投影面積。單位：hm²。
居住用地細(xì)分可根據(jù)實(shí)際情況以街坊、組團(tuán)或小區(qū)為基本單位，一般在城市中心地段宜以街坊、組團(tuán)為單位，在城市周邊區(qū)域宜以居住小區(qū)為單位。工業(yè)用地細(xì)分應(yīng)適應(yīng)不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，適應(yīng)工業(yè)建筑布局特點(diǎn)，便于合并與拆分

使用強(qiáng)度控制

容積率

容積率是控制地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也稱樓板面積率或建筑面積密度，其計(jì)算方法是地塊內(nèi)建筑總面積與地塊用地面積的比值，英文縮寫PAR。
地塊容積率一般采取上限控制的方式，保證地塊的合理使用和良好的環(huán)境品質(zhì)。必要時(shí)可以采取下限控制，以保證土地的集約使用的要求。

建筑密度

建筑密度是控制地塊建設(shè)容量與環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)，其計(jì)算方法是地塊內(nèi)所有建筑基底面積與地塊用地面積的百分比，單位：%。
地塊建筑密度一般采取上限控制的方式，必要時(shí)可采用下限控制方式，以保證土地集約使用的要求

人口密度

人口密度是單位居住用地上容納的人口數(shù)。其計(jì)算方法是總居住人口數(shù)地塊面積的比率，單位：人/hm²。也常采用人口總量的控制方法。
人口密度的控制是衡量城市居住環(huán)境品質(zhì)的一項(xiàng)重要指標(biāo)。街坊或地塊的人口容量控制要求一般采用上限控制方式，必要情況下可采用上、下限同時(shí)控制的方式

綠地率 

綠地率是衡量地塊環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)，其計(jì)算方法是地塊內(nèi)各類綠地面積總和與地塊用地面積的百分比，單位：%。綠地率一般采用下限指標(biāo)的控制方式

建筑建造控制

建筑高度

建筑高度指地塊內(nèi)建筑地面上的最大高度限制，也稱建筑限高，單位：m。

建筑后退

建筑后退指建筑控制線與規(guī)劃地塊邊界之間的距離，單位：m。城市設(shè)計(jì)中的街道景觀與街道尺度控制要求、日照、防災(zāi)、建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)要求一般為建筑后退的直接依據(jù)

建筑間距

建筑間距是指地塊內(nèi)建（構(gòu)）筑物之間以及與周邊建（構(gòu)）筑物之間的水平距離要求，單位：m。日照標(biāo)準(zhǔn)、防火間距、歷史文化保護(hù)要求、建筑設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范等一般應(yīng)作為建筑間距確定的直接依據(jù)

城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)

建筑體量

建筑體量指建筑在空間上的體積，包括建筑的橫向尺度、豎向尺度和建筑形體控制等方面，一般采取建筑面寬、平面與立面對(duì)角線尺寸、建筑體形比例等提出相應(yīng)的控制要求和控制指標(biāo)

建筑形式

建筑形式指對(duì)建筑風(fēng)格和外在形象的控制。建筑形式一般通過(guò)針對(duì)結(jié)構(gòu)形式、立面形式、開窗比例、屋頂形式、建筑材質(zhì)等提出相關(guān)的控制引導(dǎo)內(nèi)容

建筑色彩

建筑色彩指對(duì)建（構(gòu)）筑物色彩提出的相關(guān)控制要求。一般是從色調(diào)、明度與彩度、基調(diào)與主色、墻面與屋頂顏色等方面進(jìn)行控制與引導(dǎo)。除非有特殊的要求，建筑色彩不宜控制過(guò)于具體，應(yīng)具有相當(dāng)?shù)撵`活性和發(fā)揮空間

城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)

空間組合

空間組合是指對(duì)建筑群體環(huán)境做出的控制與引導(dǎo)，即對(duì)由建筑實(shí)體圍合成的城市空間環(huán)境及周邊其他環(huán)境要求提出的控制引導(dǎo)原則。該控制要求應(yīng)在有城市設(shè)計(jì)研究作為基礎(chǔ)，根據(jù)必要性與可操作性提出相應(yīng)的控制要求，并強(qiáng)調(diào)其引導(dǎo)性保持相當(dāng)?shù)膹椥钥臻g。除非有特殊要求，一般建筑空間組合方式不作為主要的控制指標(biāo)

建筑小品

建筑小品指對(duì)建設(shè)用地中建筑綠化小品、廣告、標(biāo)識(shí)、街道家具等提出的控制引導(dǎo)要求。在規(guī)劃編制時(shí)應(yīng)以引導(dǎo)為主、控制適度為原則，體現(xiàn)設(shè)計(jì)控制內(nèi)容而非取代具體的環(huán)境設(shè)計(jì)

公共設(shè)施配套

指城市中各類公共服務(wù)設(shè)施配建要求，主要包括需要政府提供配套建設(shè)的公益性設(shè)施。公共設(shè)施配套一般應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃以及相關(guān)部門的專項(xiàng)規(guī)劃予以落實(shí)，特別應(yīng)強(qiáng)調(diào)對(duì)于公益型設(shè)施的控制與保障

市政設(shè)施配套

市政設(shè)施一般都為公益性設(shè)施。市政設(shè)施配套控制應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、市政設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃，綜合考慮建筑容量、人口容量等因素確定

交通活動(dòng)控制

車行交通組織

車行交通組織是對(duì)街坊或地塊提出的車行交通組織要求。車行交通組織一般應(yīng)根據(jù)區(qū)位條件、城市道路系統(tǒng)、街坊或地塊的建筑容量與人口容量等條件提出控制與組織要求

步行交通組織

步行交通組織是對(duì)街坊或地塊提出的步行交通組織要求。步行交通組織應(yīng)根據(jù)城市交通組織、城市設(shè)計(jì)與環(huán)境控制、城市公共空間控制等提出相應(yīng)的控制要求

公共交通組織

公共交通組織是對(duì)街坊或地塊提出的公共交通組織要求。公共交通組織應(yīng)根據(jù)城市道路系統(tǒng)、公共交通與軌道交通系統(tǒng)、步行交通組織提出相應(yīng)的公共交通控制要求。一般應(yīng)包括公交場(chǎng)站位置、公交站點(diǎn)布局與公交渠化等內(nèi)容。

交通活動(dòng)控制

配建停車位

配建停車位是對(duì)地塊配建停車車位數(shù)量的控制。配建停車位的控制一般根據(jù)地塊的性質(zhì)、建筑容量確定。
配建停車位一般采取下限控制方式，在深入研究地方規(guī)劃交通政策的基礎(chǔ)上，針對(duì)特殊地段可采用上、下限同時(shí)控制的方式，必要情況下可提出提供公共停車位的獎(jiǎng)勵(lì)措施

環(huán)境保護(hù)規(guī)定

環(huán)境保護(hù)控制是通過(guò)限定污染物的排放標(biāo)準(zhǔn)、防治在生產(chǎn)建設(shè)或其他活動(dòng)中產(chǎn)生的廢氣、噪聲等對(duì)環(huán)境的污染和侵害，達(dá)到環(huán)境保護(hù)的目的。
環(huán)境保護(hù)規(guī)定主要依據(jù)總體規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、環(huán)境區(qū)劃或相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃，結(jié)合地方環(huán)保部門的具體要求制定。

總則

闡明規(guī)劃編制的目的、規(guī)劃依據(jù)與原則、規(guī)劃范圍與概括、適用范圍、主管部門與管理權(quán)限。

土地使用和建筑規(guī)劃管理通則

用地分類標(biāo)準(zhǔn)、原則與說(shuō)明；用地細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)、原則與說(shuō)明；控制指標(biāo)系統(tǒng)說(shuō)明；各類用地的一般控制要求；道路交通系統(tǒng)的一般控制規(guī)定；配套設(shè)施的一般控制規(guī)定；其他通用性規(guī)定。

城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)

城市設(shè)計(jì)系統(tǒng)控制和具體控制與引導(dǎo)要求。

關(guān)于規(guī)劃調(diào)整的相關(guān)規(guī)定

調(diào)整的范疇、調(diào)整的程序、調(diào)整的技術(shù)規(guī)范。

獎(jiǎng)勵(lì)與補(bǔ)償?shù)囊?guī)定

附則

規(guī)劃成果組成與使用方式、規(guī)劃生效與解釋權(quán)、相關(guān)名詞解釋。

附表

一般應(yīng)包括《用地分類一覽表》、《現(xiàn)狀與規(guī)劃用地平衡表》、《土地使用兼容控制表》、《地塊控制指標(biāo)一覽表》、《公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃控制表》、《市政公用設(shè)施規(guī)劃控制表》、《各類用地與設(shè)施規(guī)劃建筑面積匯總表》以及其他控制與引導(dǎo)內(nèi)容或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的控制表

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